房貸3亂象頻出、比預期嚴重！專家無奈：收支比經驗沒用、現在銀行主導
別以過去經驗看現況，房貸亂象遠比預期嚴重。
鏡週刊有一篇「五寶媽」小文首購買房未能貸到八成的報導，讓新聞主人公小文近期遭到不少網友攻訐，有些不理性的網友罵她「炒房活該」，但明明小文只買一間房自住，硬是被罵成炒房客。
今天與小文在同台節目上，聽她陳述自身狀況，我覺得她的心裡素質真的很強大，面對網暴還能泰然處之，十分不容易。
部份網友從小文貸款成數不如預期，便認定她是投資客，我想可能被政府強調「資源優先給首購、自住」所誤導，以致於產生「現在難獲得房貸就是投資客」的先入為主印象。
從去年央行九月祭出新一波打房以來，我鮮少聊貸款的話題，因為我跟多數網友一樣，也相信央行、金管會矢言「打炒房、房貸資源優先給首購和自住客」的承諾。
但近來我去詢問相關從業人員，以及詢問第一線的買賣情況，看到房貸市場簡直亂成一鍋粥，我覺得較不合理的情況如下：
限貸令回溯措施：
一般政策法規基於「信賴保護原則」，並不會回溯實施。你想想，假設今年 10 月普發一萬元，然後政府宣布回溯到 2020 年，2020 年至 2024 年死去的人都可以從棺材裡爬出來領到一萬元，那豈不亂了套嗎？
最衰的人是多年前在雙北市以外地區購買預售屋、且成交總價低於 4 千萬的人，從成交到預售屋完工交屋經歷三、四年，房價漲超過 4 千萬，變成央行認定的「高級住宅」，貸款成數只剩 3 成（俗稱豪宅限貸令），交屋通知頓時變成斷頭通知。
鑑價與放款認定多頭馬車：
「豪宅限貸令」斷頭違約的情況比我個人預期嚴重，可能肇因於銀行鑑價、放款各自為政，甚至出現「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐現象，讓消費者無所適從。
舉例來說，習小平在 2022 年在高雄買一戶預售屋，成交總價為 2,900 萬元，習小平準備了四成頭期款、即 1,160 萬元，預期交屋時向銀行貸款六成、約 1,740 萬元。
但今年建商通知對保、交屋，銀行鑑價為 4,200 萬元，受「豪宅限貸令」約束，貸款上限只剩三成。
習小平算了算，4,200 萬元貸三成只約 1,260 萬元，比原估的 1,740 萬元少 480 萬元，跟親友商借湊一湊應該可以過關。但沒想到，銀行所謂的貸款上限三成，竟是以習小平成交總價 2,900 萬元為放款基準，所以只願核貸 870 萬元。
這就是「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐之處，習小平只能眼巴巴被建商沒收 15％ 違約金。
打趴沒門路的自住客：
我很好奇的問幾家今年交屋的業者，業者大多坦言說：「不敢說百分之百，但多屋族順利交屋比率很高，因房貸而違約的大多是沒買房經驗的首購族。」
我：「我們一般都認為多屋族會借不到錢，為何受重創的反而是首購族？」
業者：「先不說財力造成銀行差別待遇的問題。如果說現在投資客、首購族都沒辦法在銀行借到錢，那他們會怎麼做？」
我：「可以直接公布答案嗎？」
業者：「首購族沒經驗、沒門路，大部份只能跟親友調頭寸，調不到的話只能賠錢違約。投資客找錢的經驗豐富，有些人就乾脆去民間融資借錢、促進地下經濟。」
常言道：「撐死膽大的，餓死膽小的」，此話確實不假。
問題是，央行去年就有設立申訴專線和投訴信箱，央行堅稱投訴案例極少。
有趣的地方就在這裡，一般民眾很少人知道有申訴專線與信箱。就算投訴了，處理結果還沒出來，恐怕就違約 GG 了。更別用以前的收支比經驗來看現在的貸款市場，如今一切是銀行說了算，既有經驗正被全面解構中。
房市調控這件事對政府而言真的兩難，房價跌得不夠多，等著買房的民眾不滿意；房貸貸不到，被迫斷頭的民眾必然極度不悅。不管哪一種情況，民意迴力鏢最終都會打到政府身上。
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何世昌
現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長
