空頭來了!李同榮:房市將修正到這時間 台南率先跌

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

房市趨勢專家李同榮26日提出2025房地產十大趨勢預測,2025房市將正式進入修正期,下半年交易量增,但價格進入主跌階段,全年交易量可能縮減10%~15%,價格平均下修10%,台南率先領跌。

他表示,房市將修正至2026上半年,修正後的房市走勢焦點將以八個字形容「聞積起舞」、「見軌則發」。

十大趨勢預測如下

一、經濟基本面趨緩 :

全球經濟與台灣GDP表現趨緩,2025年GDP預計成長3.25%,比較2024表現遜色,房市也較難表現,若新政府在2025提出重大建設,則有助刺激經濟成長,提升購屋信心。

二、資金動能受限 :

雖然民間資金充裕,但央行與金管會聯手金檢不動產放款集中度,營建資金受限,將嚴重影響小建商營運,當房價反轉向下,下半年可能會出現爛尾樓,對房市相當不利。而銀行水位將於下半年趨緩,對剛需與換屋族房貸產生助益效果,有利下半年交易量提升。

三、利率持平、匯率趨升與稅率微調 :

利率方面,台灣利率仍低,未來一年利率調降有限,對房市影響也有限。匯率方面,因美國進入降息循環,中線美元轉弱,台幣匯率趨升,對出口產生壓力。稅率方面,美國若大幅調高關稅區域與產品關稅,間接也會影響台灣出口貿易,而國內財產稅業因財劃法修正,影響地方政府將會適度調高房屋持有稅。

四、市場供給大於需求 :

2024因新青安風潮,建商搶地搶建,以致建照核發量大舉爆發,2025大量建照量與推案量暫難消化,而大量交屋潮更提高供給,2025房市在供給過剩雙重壓力下,供給大於需求,不利後市發展。

五、通貨膨脹未除 :

營建成本仍居高不下,油電雙漲壓力,民生消費高漲、民眾保值心態有利購屋信心提升。

六、價量表現呈「量縮價小跌格局」 :

自2024下半年房市剛需之總價置頂,面積卻縮小至底,房價推升乏力,市場量縮,2025房市正式進入修正期,將呈現量縮價小跌格局,下半年交易量增但價格進入主跌階段,全年交易量可能縮減10%~15%,價格平均下修10%。

七、技術循環由多轉空 :

開工量與使照完工量仍呈死亡交叉,短期難以翻轉,2025第一季若未改善,房市確認於2024Q4由多轉空。

八、都會表現北部抗跌難領跌 :

台北市因此波漲幅不高相對抗跌、桃園市因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠,表現會最優,中南部短線調整,台南此波漲幅達114%,將率先領跌,但中南部長線仍然可為。

九、區域表現三高二多強勢 :

三高二多區域將表現抗跌,三高包括高科技園區核心、高鐵軌道經濟發展、高成熟商圈發展重劃區,二多包括家戶數增加、人口數淨流入增加區域。

十、整體表現跌幅平均10% :

未來一年半住宅平均跌幅10%,預售跌幅15%視個案與品牌表現不一,中南部跌幅較多,北部抗跌,廠辦、商辦持平與經濟成長同步,若兩岸地緣政治平穩就有利後市發展。

房市景氣循環技術變動分析圖。圖/李同榮提供
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