這波打炒房太猛…房價已經到頂?營建類股還能買?專家全解析

央行日前祭出史上最重的打房管制措施,震撼各界,也讓營建類股表現「青筍筍」。圖/聯合報系資料照片
央行日前祭出史上最重的打房管制措施,震撼各界,也讓營建類股表現「青筍筍」。圖/聯合報系資料照片

台灣的房地產市場,一直是經濟成長的重要支柱之一。然而,央行日前祭出史上最重的打房管制措施,震撼各界,也讓營建類股表現「青筍筍」,另類呼應「綠建築」。今年以來,表現亮眼的營建股,自七月中央行推動「限貸令」政策後,在資本市場表現就由盛而衰,近兩日更受到重擊,不少指標個股「全都綠」。部分營建股未來數年獲利展望仍佳,但近期受到衝擊難免,專家分析,營建股是價值股,投資人可從未來可估算的獲利,推斷合理股價。

在政府嚴厲打房下,「建設公司短期的股價表現一定不好」,長期觀察營建股,分析師丁彥鈞直言不諱。基本上,想要買房的人會預期,房價有沒有機會下跌?所以會選擇先觀望;至於已經買房的人,少部分資金不夠的,要再想辦法籌錢,或者買預售屋可能就違約了。

丁彥鈞說,其實前幾波的信用管制都還好,這一波的信用管制非常強烈,「我覺得應該也不會再有第八波,因為第七波其實效果已經很明顯了。房價之前一直上漲,現在頂多就是持平,房價應該不會再漲了。」丁彥鈞直言,房價已經到頂。認為央行應該不會再有動作,也有可能打過頭,「央行說過太緊了會放鬆,太鬆了會收緊,至少會先觀察一、兩個季度。」

至於建設公司,之前買了比較便宜的土地,土地隨著房價上漲,預售屋很多都賣出去了,最近一兩年建商的獲利都會不錯。丁彥鈞提醒,但是三年後的建案可能現在開始預售,會賣的怎麼樣就不知道,反正一定會賣的比較慢。

相較於其他類股,目前營建股也沒有特別的市場優勢,丁彥鈞認為,適量投資配置即可,不用持有太多。而近期營建股股價其實已大幅下跌,沒有什麼特別貴的個股,但是還是可以找到超跌的個股。「例如有公司未來五年加總的EPS,可能還比現在的股價高,明顯就是超跌了。」

營建股是價值股,必須要算出公司的價值,把股價與價值比較。丁彥鈞指出,第七波的選擇性金融管制,對營建股一定造成負面的影響,公司的獲利肯定會衰退,股價一定會跌,但是股價跌也不至於跌到零,公司還是有價值的。「所以當它的股價跌到價值以下,就可以逢低買進。」

由於營建股採「全部完工法」認列營收及獲利,因此,營建股的獲利必須要一個建案、一個建案下去算,丁彥鈞建議投資人可以從公司舉辦的法說會中找尋蛛絲馬跡,看每個年度公司有哪些建案完工?銷售情況如何?一年一年下去看,就可以算出公司未來幾年的獲利。

由於營建股的獲利有時候高、有時候低,可能今年很多、明年很少,所以要用一段期間的平均,不能只看一年。

理論上,投資人如果能把建案的總銷金額、入帳時間,甚至是成本都算清楚,就可以用未來五年的EPS加總後,除以5乘以7。但若是一般投資人不會算未來的EPS,那麼可能就用過去五年或是過去十年的獲利,例如用過去五年的EPS 除以5,再乘以7,因為營建股的合理本益比約為7倍。大概可以用這個方式來判斷,股價是否合理。

至於想買房子的人,不論是投資或自住,可觀察指標大概就是成交量與房價。成交量短期一定是下滑的,就要看房價有沒有跌,「房價有跌我們就再等啊,還在跌就不要買,一直等到它上漲的時候,也就是翻轉的時候,大概就是可以進場的時機了。」

圖/擷自遠見雜誌
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(本文出自2024.09.23《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

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