豪宅門檻降低 大安區最多房屋 升級豪宅認定標準

房市示意圖。(圖/台灣房屋提供)
房市示意圖。(圖/台灣房屋提供)

財政部日前宣佈下修豪宅交易稅課稅門檻,各縣市標準下降,讓許多去2023年出售符合舊制條件高總價房屋的屋主措手不及,以台北市為例,從7千萬降為6千萬,採用舊制申報的自然人屋主,恐將在今年5月報稅時繳納更多的「財產交易所得稅」。

台灣房屋集團趨勢中心根據實價登錄資料,統計2023年台北市總價在6000~7000萬元的住宅,由於主要影響物件為2016年前就持有,且房地轉售總成交金額達規定門檻之物件,因此排除屋齡8年以下、有歷次移轉之交易,總計約交易222件,其中交易量最多的三個行政區,依序是大安區63件,住宅均價為每坪111.1萬元,符合總價及屋齡範圍的社區包括「日光大廈」、「仁愛大廈」;其次為中山區26件,每坪101.3萬元,像是「華威八方」、「瓏山林博物館」等社區;第三名則為內湖區25件,均價每坪74.3萬元,包括「長耀哲里」、「遠雄米蘭苑」等社區,也都是符合新標準的豪宅社區。

總價符合新標準的社區當中,去年交易量最多的是松山區「皇翔敦北民生」,屋齡13年,坪數介於50~70坪之間,總價落在5500~6500萬,新標準一拍定,該社區正式擠身台北豪宅之列,也增添屋主們未來轉手的多層財務考量。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,2016年以後取得並轉售的房地產交易,皆屬於房地合一稅繳納規則,而2016年以前取得現在轉售的交易,其實可採兩種計算方式,一種是核實計算,也就是能提出原取得買價資料,這對於買賣價差不大,或是賠售的屋主,採取核實計算,還是比較有利。而採取房地分離制拆算的屋主,按房屋佔房地總現值的比例計算。也就是「成交總價」X「房屋現值比例」X17%,再併入財產交易稅申報。

以內湖成功路四段某高級社區,若採房地分離制來試算,若台北市成交金額正好在6000萬元,原本不屬於豪宅,以房屋評定現值乘以45%計算,售屋所得額為70.7萬元,而個人綜所稅率若為40%,房屋交易所需繳的稅為28.3萬元;新制之下,則以豪宅計稅,以總價乘以房屋現值比例再乘以17%計算,售屋所得額約281.6萬元,個人綜所稅率若為40%,則要繳納112.6萬元,所得稅金就差了84.3萬元,差距高達4倍之多。因此不排除未來介於門檻標準的豪宅,房價降一萬,稅金省更大!

各界關注央行是否會跟進降低豪宅標準?第一建經研究中心副理張菱育指出,假如央行比照辦理,將牽動6000~7000萬住宅的貸款成數,上限從原本非豪宅的7~8成,降為豪宅的4成,勢必影響買方的購屋總價目標,為了避免觸及豪宅門檻,尚未推案的建商,恐會再精簡推案的坪數規劃,往後百坪大宅的供給將越來越少;而手中已有大坪數餘屋的業者,也可能會變更產品縮小單戶坪數,以降低單戶總價門檻,加快銷售速度。未來低於新標準的物件,在市場上會更受買方青睞,因此國內的平均購屋坪數,不排除進一步下修改寫新低,房市的小宅化風潮,預估也將持續發酵。

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