慘!兄弟繼承房產後做一事 要賣竟得多繳200萬稅金

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

不動產繼承眉角多,不諳稅法,往往就會付出慘痛代價。近日就有一件,一對兄弟繼承父親房產,因為不懂法令,一錯再錯,本來轉售不用繳房地合一稅,變成要繳,且稅金還多達200萬元,最後只好打退堂鼓暫時不賣。

正業地政士事務所所長鄭文在表示,這對兄弟是在去年繼承父親位於新北市土地,由於該筆土地是父親在2016年房地合一上路以前取得,依規定,繼承人未來出售,可以主張適用舊制,只需課徵房屋交易所得稅。

本來一切沒問題,但後來兄弟間認為分配不公平,幾經爭論,最後將其中2筆互換,因為沒有價金支付,就以贈與方式完成所有權登記。

這一來,麻煩就大了。因為被繼承人2016年以前取得的房產,繼承人再出售可以主張適用舊制,但是,繼承後再繼承,或是繼承後再贈與,就必須適用新制房地合一稅了。

而房地合一稅和舊制最大的差別是,房地合一稅是以賣價減去買價,計算獲利金額後課稅。繼承取得的不動產,取得成本為只有市價三分之一的公告價值,相減之後,獲利驚人,稅額跟著驚人。

日前,哥哥因為資金需要,打算出售該筆土地,才發現兄弟間土地互換所辦理的贈與登記,已造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅,若出售成功,得繳近200萬元的房地合一稅,哥哥為此決定暫時不賣。

鄭文在說,這窘境其實很容易避免。依照民法第 1151 條,繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。如果兄弟姐妹沒有共識,可以先以公同共有辦理登記,等確認無誤後,再辦理協議分割或是共有型態變更。如果這對兄弟繼承時多思考一下,先以公同共有登記,想清楚以後再分割,就不會面臨如此狀況。

如果已經分配完成,彼此間繼承的財產要辦理互換時,也還有一招可以救,就是以市價、買賣方式交換土地。

此一作法,雖然日後出售時仍須以新制房地合一稅申報,但因二人以市價的方式辦理買賣登記,成本為市價,即便交換後兩年內出售得面臨45%房地合一稅,但因獲利是0元,稅額也是0元。

鄭文在表示,繼承不動產,一定要謀定而後動,不要草率任意分配,事後再做調整,否則本來沒有房地合一稅的不動產,將自動升等為房地合一稅的「貴賓」。

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