發哥好宅在線談/萬物皆漲!要重建必須突破困境

▌圖中為高氯離子混凝土建築物(俗稱「海砂屋」),梁柱混凝土都已爆裂,若大地震來臨房子恐有崩塌的危險,應盡快重建。(圖由中力都市更新(股)公司提供)
▌圖中為高氯離子混凝土建築物(俗稱「海砂屋」),梁柱混凝土都已爆裂,若大地震來臨房子恐有崩塌的危險,應盡快重建。(圖由中力都市更新(股)公司提供)

近幾年營造成本漲不停,原物料價格上漲、缺工問題、銀行升息及危老時程獎勵逐年遞減,導致蓋一棟房子所需的成本大幅攀升,地主能分回的比例也不如以往,然而原居住的房屋對地主都存在著深厚的情感,以及多年以來熟悉的生活環境,為改善居住生活品質參與重建後大多還是希望能再搬回原居住地。導致即便仍有不少地主有參與重建意願,在了解重建後分配比降低或所需負擔高額成本的實際情況後,部分地主便不願意再談重建,大幅增加開發人員整合上之困難,相對的也無法改善原有不安全的建築。

有些與地主合建、委建的建商,受到成本大漲衝擊,以各種藉口拖延工期甚至工程停滯或胎死腹中。而選擇自地自建、自行找營造廠發包或請全案管理廠商協助的地主,往往是為了節省成本、想分回更多,但大多數的地主都沒有工程方面的相關經驗,在看到總營造工程款的金額後,便擔心未來房價銷售不如預期、無法償還工程款等擔憂;或是再找尋更低價格的營造廠承攬。不過發哥(戴雲發)提醒,一味尋求最低價卻不是一個好現象,要創造好的價值,必須使用等級符合的施工廠商與建材設備,畢竟羊毛出在羊身上,若以低成本發包興建與原規劃建材等級高的建築,勢必會因成本入不敷出而有偷工減料之疑慮,是否能如期交屋可能也會打上問號。

倘若建築施工品質無法確保,重建後搬遷進去發現施工瑕疵,營造廠是否願意協助解決?是否有能力給予保固?且銷售時購屋的民眾也會觀察、與鄰近建案比較,消費者是否願意買單?這些問題都有可能影響重建後建物的價值。

綜觀建築產業施工方式,大多數仍由工人在工地現場作業,除了氣候、設備因素影響外,再加上人為因素的不確定性,則會出現「施工品質」不易控管的情況,導致施工進度延宕產生無形營建成本增加。有採用特殊工法之建案,如「Alfa Safe鋼筋系統化工法」,無論是新成屋或預售屋,個案成交價格多可達到區域房價之中上區間;另外部分個案施作如耐震系統工法具備提升建物結構安全及耐抗震能力強化之優點外,也附帶延長漏水保固之承諾,不僅無須擔心成本不易回收之風險外,似乎更能將營建核心回歸建物安全之本質,並於銷售之際同時提高知名度與信譽。

台灣位處板塊交接帶,頻繁的地震是不可避免的宿命,屋齡老舊的房屋不僅僅只是沒有電梯、容易發生漏水、水電管線老舊、消防設備欠佳、無規劃車位等生活上的不方便,最重要的是建物結構最基本的居住安全問題,建議有機會重建之地主都應積極參與,都更危老重建也勢必持續進行,將生命、居住安全視為第一優先。

重建時應慎選全案管理廠商、營造廠,交由擁有專業的全案管理團隊去執行營造發包、營建施工品質管理及完善的後續交屋保固,應選擇最佳且可創造最高價值的專業團隊,而非最低價或分回坪數最多的建商,房屋是每位地主非常重視的資產,唯有以良好的施工品質順利完工,才能獲得重建後的居住安全及價值提升。

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