賣厝阿明／2022年10大租屋糾紛Q&A一次看

根據2017年內政部統計，全台大約有1/8的人口以租房代替買房，近五年來租屋需求也不斷攀升中，絡繹不絕的租房市場同時也讓租屋衍伸出潛在的糾紛問題，阿明在這裡整理出10大租屋常見的問題，同時一起把解法一次整理給大家，就讓我們一起來看看吧！

1.已經付了定金，但對方反悔，定金可以退嗎？

如果遇到支付定金後，卻沒有實際履行租約，須依當下實際狀態來判定是否可以退回定金。

依民法第249條第1項第2款的規定，如果租客是已繳付定金的狀態，但反悔不租，房東可以主張沒收全額的定金；可若是房東在租客繳付定金後將房子另租給他人，又或是以個人理由不願意出租，租客可與房東要求返還兩倍定金。

台慶不動產北高華夏鑫富加盟店吳心韡經理表示，根據民法第249條對於定金的定義：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

2.租約到期，房客不願搬走該如何是好？

依照民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，因此在租約期滿後，租客依規定就得將房屋歸還給房東，是不得擅自拖延其出租時間的。

但有一點非！常！重！要！因為太重要了必須得特別強調。

民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，簡言之，如果沒有在租約期滿後告知租客，讓其持續居住會直接視為不定期限續租喔！這點要特別注意！

因此建議當租約到期前就事先跟租客表示不續租又或是在租約到期時告知房客將會把房子收回。如若租客仍堅持不搬走，需盡快委請律師寄送存證信函，務必保障自己的權益。

3.房屋遭到明顯人為破壞，怎麼處理？

按民法第432條規定，租客需得承擔保管房屋的責任，但若是因為人為原因破壞不當使用，造成房屋毀損，房東是可以請求賠償的。

民法第432條：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

4.租屋地方漏水

租屋漏水好煩惱，但這究竟是誰要負擔責任？根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定，除非簽約時雙方有約定好負責修繕的範圍，又或是租客不當使用造成，否則依規定房東要負責租屋相關設備的修繕。

若是房東不願進行修繕，租客可以自行修繕但將費用扣除在租金裡，但記得要留下收據或是相關證明等以做抵扣。亦或是提前與房東解約，且依如下規定房東不得與租客要求賠償。

《租賃住宅市場發展及管理條例》第二章健全住宅租賃關係的第十一條規定：租賃期間發生下列情形，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。

5.房東想漲租金，可以嗎？

當租約中訂有租屋期限，例如租屋合約為期一年，這樣子的合約在法律上稱為「定期租賃」。

此時如果租金沒有超過土地法第97條第1項規定的法定上限時，依民法第442條但書規定，房東或租客都不得因「不動產價值昇降」向法院聲請增加或減少租金。

簡單來說，房東如果告訴你因為房價攀升，想在租約期間調漲房租這是不被允許的，若需調漲房租，不是不可以，但會需在合約到期時，簽訂新合約來做調整。

6.房客為省錢，轉當二房東開始賺錢？

做二房東並不是完全不行，但前提是要先取得房東的同意。

若租約中有約定租客「不得轉租」條款，等於是違反租約規定，原房東可以依民法第443條第2項來終止租約。另外如果原房東是有在合約中訂定違約金的話，依民法第250條第1項規定，原房東可以與之請求支付違約金的喔！

民法第443條：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

7.我的押金遭到房東以各種名義扣住

按民法第432條規定，租客需得承擔保管房屋的責任，也因此在合約到期時將房屋做個清潔及點交退租當天的水電瓦斯費用外，是沒有任何費用需支付的。

若遭到房東以各種名義扣住，需與房東了解其原因，在已繳清費用且無任何屋況爭議，房東仍持續扣住押金，可直接寄出存證信函或是請各縣市調節委員會介入協助調停，找出雙方共識喔。

8.房東未經同意可以直接進入租屋處

承租房子後，租客對房子是擁有保管權的，因此房東不可以任意進入房子。根據刑法第306條「無故侵入他人住宅罪」記載：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。

也就是說，房東不得擅自踏入自己已出租的房子，更不得以房東名義進入，若違反規定會產生相關罰則及罰金。

9.房東無預警直接解約，請我立刻搬出去？

在合約到期前，若房東無任何理由直接要求房客搬走，恐涉及刑法第304條「強制罪」。按刑法第304條「強制罪」規定：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。

因此即使是房東仍是有法律的規範必須履行合約，不得無故強迫房客搬離，身為房客也是要聰明的保障自己該有的權益喔。

10.水電、瓦斯、管理費等費用怪怪的……？

若在沒辦法依帳單繳納的狀況之下，承租房子時須與房東確認過，電費等費用的計算標準要在租賃契約中載明清楚。

以目前一般常見的收費約為一度電5元，那你是不是很好奇難道沒有上限值嗎？其實是有的。根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定，均不得超過台電公司所定當月用電量最高級距之每度金額，夏月（06/01-09/30）一度金額不得超過6.99元，非夏月（其他月份）則不得超過5.48元。

至於水費的部分尚未有法規規範，以一般的分租套房來看，水費大約落在300元以下，若是費用過高就需要特別注意。

水電瓦斯費的基本計算概念：

1 度水＝1 公噸＝1000 公斤＝1000 公升＝1 立方公尺＝約 23 元

1 度電＝1 千瓦/小時

租屋糾紛百百種，不管是身為房東亦或是租客，都務必瞭解相關法規以保障自身權益，多多瞭解百利無一害，讓惡房東、壞房客都退散！

租賃專法：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060125

感謝台慶不動產北高華夏鑫富加盟店吳心韡經理 知識分享

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