賣厝阿明／買房找房仲專家傳授5點正確觀念

當開始動念想買房時，幾乎9成以上的人會透過預售屋展示中心或是請房仲來找尋適宜的中古屋物件。買房眉角百百種，尤其當新手開始接觸房地產這個陌生領域時，像個無頭蒼蠅找不到方向的無力感，阿明聽到了！

因此接下來我們將有一系列的文章在探討「觀念」，今天這篇文章主要會以買方角度來跟大家分享正確觀念，請房仲代為尋找合適的物件並協助購買程序也需要具備正確觀念，才能確保自己的權益並避免不必要的風險喔！

▌明確的需求及預算

在以有明確購屋意願的狀態之下，開始尋找喜歡的物件前，需要先確認自己買房的需求及可行的預算，並將其告知房仲，請房仲依據這些條件提供符合個人需求的物件。

PS千萬別説，只要我喜歡… 房仲心裡絕對ＯＳ林北懶的裡你

找尋物件的條件會隨每個人需求而不同，如果完全沒有方向（這邊假設是你已經確定肯定要買方為前提），可以思考地點/交通便利度/空間大小/方位等個人需求並與房仲分享，請他們多多留意。

而預算絕對是看房前需要審慎思考的極重要要點，沒有之一。

預算可由收入及存款來判斷可負擔金額，並告知房仲希望預計的房價範圍，這邊請特別注意！

不要傻傻地直接告訴房仲自己具體身上有多少錢要投入房地產，請房仲找房的預算，不是存款大公開喔。

具體預算多會以「房貸收支比」來判斷，一般銀行在承做貸款時，多會以房貸收支比6成左右來評估，過高的房貸收支比可能會需要另外提供其他收入證明，否則會有可能出現房貸貸不下來的問題。

房貸收支比計算公式：（每月房貸支出 – 每月總收入）*100%

＊若有負債需先將總收入扣除負債金額

▌多看多聽多比較

買房時最忌諱的就是急於買房而忽略細節，衝動購入。

找適合的房仲也是一樣。找房時須與房仲維持好關係，比較各家房仲業者公司的網路評價，且可透過交手過程來瞭解房仲的信譽和專業程度，以確保自己的利益得到保障。

根據內政部資料顯示，全台不動產經紀業備查家數確高達8367家、受僱的不動產經紀人與營業員也高達6萬5256人。要在6萬名房仲裡找尋到一位適合自己的業者是需要花時間評估的，一位好的房仲會從服務態度、物件理解程度、法規、必須透漏給客戶的重大瑕疵問題等注意事項是否明確告知來判斷，如果房仲一問三不知，那可能就得考慮是否與其合作了。

▌預留購屋各項支出預算

購屋除了房屋本身，仍有許多其他相關支出，包含代書費/契稅/貸款設定/實價登錄/房仲服務費/銀行開辦/保險/履約保證等費用，當然裝潢費也是一筆非常可觀的費用需提前預留，以文件等雜支費一般建議可先預留20-30萬元。

裝潢費：買中古屋的裝潢費一坪至少需估10-12萬元，整體費用會隨著裝潢需求有關，如果管線全室重拉類似的大工程費用都得在往上抓。

管理費：若以有管理室或物業管理的社區，一坪可估90-120元不等，當然仍會隨著社區管委會而異，另戶數多寡也會直接影響管理費的高低。

貸款設定費：貸款金額的千分之一(借1000萬設定要繳10000元，阿明覺得這條充分不合理)

稅費：持有房屋需負擔的稅包含地價稅與房屋稅，地價稅屬地方稅，繳納費用會按各縣市地價而定。房屋稅本身並不含土地，也因此房屋本身會隨著屋齡增加而降低其價值。

契稅：6% 房屋造價計算(愈新的愈貴，越舊的愈便宜，)

台中稅務局表示房屋價值低於10萬二千元以下免課契稅，但如果有營業或非住宅使用，還是會課稅的。

▌確認斡旋/要約書

當買方有意願購屋時，常會以「斡旋書(契約)」或「要約書」來表示出買屋誠意。

根據消費者保護處定義：

1.斡旋書：買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方看上某間房屋，但出價和賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都算是「斡旋金」。

2.要約書：「要約書」是買方不給付斡旋金，而將記載購買房屋意思表示之文書，交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。

一般斡旋金大多都會落在5-10萬元不等，若是雙方未達成交易，此筆費用需全數退回，不得扣除服務費。因房屋買賣金額甚大，不管是在簽立斡旋書或要約書前，皆因審慎評估謄本、土地現況，買方確認無誤後再簽訂。

斡旋跟要約書二個不同是斡旋可以是情況能力支付誠意訂金，要約就只是簽訂合約即可，二者最大的差異是斡旋如果屋主要賣你不買，那你的斡旋金未被沒收．要越則是屋主要賣你不買，那你就要支付總價３％以內的違約金．

PS不管是要約或斡旋，買方違約時，房仲都可以跟買方索取房仲服務費…

阿明要叮嚀大家四個部分

１，確認產權說明書：下要約或斡旋時，必須要求房仲提供產權說明書影本，做確認產權依據（要在影本上請業務寫上提供文件時間與業務簽名）
２，確認加註但書：如果有貸款或房屋修繕問題，必須白紙黑字寫清楚，事後反應就勞民傷財
３，確認實價登錄：請房仲提供政府實價登錄資訊，上面務必記載採樣時間點與業務簽名
４，保留所有與業務洽談中的廣告文宣與社群軟體通訊紀錄