賣厝阿明/買賣成本一覽表之賣方付什麼?

圖/賣厝阿明提供
圖/賣厝阿明提供

進行房地產交易時,主要由賣方需要負擔的費用有:

土地增值稅、交易所得稅(分新舊制)、代書費、仲介服務費,其中房地合一稅(交易所得稅新制)採實價課稅,對民眾賣屋影響最大,在105年以後取得房屋土地者,皆適用新制。

這次阿明依照「#產權移轉前」及「#產權移轉後」,條列出賣方分別需要負擔的費用給大家參考~

▌產權轉移前:三大稅+其他成本

1. #房屋稅:

自用住宅房屋評定現值 x1.2%

非自用住宅房屋評定現值 x1.5 - 3.6%

營業用房屋評定現值 x3-5%

非住非營業房屋評定現值 x1.5 - 2.5%

2. #地價稅(採累進稅率):

申報地價總額x1%-5.5%、自用住宅稅率0.2%

計算公式|課稅地價x稅率 – 累進差額 =應納稅額

這邊要記得,不論是何時轉移房子,只要 #8月31日土地登記簿上還是你的名字,你就一樣是當年度的納稅義務人喔!

地價稅以8月31日為納稅義務基準日、9月22日是特別稅率申請截止日、11月1日至11月30日是地價稅的課徵期間

3. #土地增值稅

收費單位為地方政府所屬的稅捐機關,計算方式以賣方的條件分成下方兩種:

‧一般用地稅率:分3級按照土地漲價總數額累進課徵稅率為20%、30%、40%

‧自用住宅優惠稅率10%:一生得享一次自用住宅優惠稅率10%也就是「一生一次」或「一生一屋」。

阿明提醒大家,不論是「一生一次」或「一生一屋」的優惠方案,兩種的必要條件都是要「設戶籍」喔!

4. #其他成本

包含代書費、仲介費、履保費、交屋日前的水‧電‧瓦斯‧管理費等雜費。而其中代書費有涵蓋抵押塗銷、簽約手續費及實價登錄費用。至於仲介費則是以賣方支付4-5%,買方支付1-2%來計算(買賣雙方合計不得超過買賣總價6%)。

另外,現在越來越多案件,為了保障交易安全都會走履約保證的程序。以現今市場來說,履約保證的費用是成交總價的萬分之六,由買賣雙方各付一半。

▌產權轉移後

財產交易所得稅(舊制)或房地合一稅(新制),兩種的區分方式是根據房屋 #取得時間而定,若房屋為民國105年前取得,則需繳交「財產交易所得稅」,會在交易的隔年5月併入綜合所得總額結算申報。

一˙房地合一稅

適用民國105年後取得的房屋,2021年多了一層 #限制土地漲價漲數額上限,嚴格避免逃漏稅,也減少投機客短期炒作。

會依房屋持有期間調整稅率,持有期間兩年以內 45%、超過兩年未達五年 35%、超過五年未達10年 20%、持有期間超過十年 15%。

▌有四種交易不受影響

#維持稅率20%

1.個人及營利事業非自願因素交易(如:調職、房地遭強制執行)

2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分得的房地交易

3.個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉

4.營利事業興建房屋完成第一次移轉

#維持稅率10%

持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售,即可享免稅額400萬元,超過部分再以稅率10%計算,也就是說課稅所得400萬元扣除免稅額後為0,免繳稅喔!

二˙財產交易所得稅

原則上是採核實認定,依照實際價額計算,而例外的狀況則是以標準認定。

PS.假如你在原先買房的單據都不見,沒辦法證明原始取得成本,就會依照財政部每年公告財產交易所得標準計算。

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