危老重建案遍地開花 北市2個行政區核准飆破百件

受惠西區門戶計畫,大同區房價快速飆漲也使得地主們重建意願大增。
受惠西區門戶計畫,大同區房價快速飆漲也使得地主們重建意願大增。

據內政部全台危老重建計畫統計顯示,截至今年3月底止,台北市危老重建案核准件數達805件,占全國核准件數比例近3成;若以行政區來看,根據台北市最新公布數據顯示,截至今年2月28日止,核准數量排名前五名依序為中山、大安、士林、大同、北投等區,而中山與大安核准件數更連袂達到百件,重建熱潮可見一斑。安信建經總經理張峰榮表示,危老重建因容積獎勵明確且執行效率快,在內政部積極推動之下遍地開花,台北市核准件數更是高居全國之冠;由於危老時程容積獎勵在今年5月12日將由4%遞減至2%,預期會再有一波申請送件潮,有意重建的地主應儘快把握時間提出申請。

安信建經彙整統計顯示,台北市危老核准件數最高的行政區為中山區,共計達113件,占全市核准件數約14.2%,其次為大安區有100件,所占比例約12.5%,分居3到5名的士林、大同、北投區占比也都達到一成以上。若以危老建案數量密度看來,排名前五則為大同、中正、大安、中山、萬華,顯示中山、大安、大同區不論數量或是密度都在前五名之列,其中排行第一的大同區每平方公里更有高達約15.31個危老建案,遙遙領先第二名中正區的9.99個。

外界普遍認為建商房價高的地方重建案較感興趣,但實際上並非如此。數據顯示,房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少,反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名,而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散,故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。

張峰榮分析,危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上,信義與松山區因房價水準較高,地主對於分回坪數的期望值也較高,也因此較不易妥協建商給予的分回條件,以致於重建案數量遙遙落後。

以危老建案核准密度排名第一的大同區為例,該區近年受惠於西區門戶計畫,房價快速飆漲,南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上,引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高,地主重建意願隨之走揚,更易促成重建案。

張峰榮強調,因時程容積獎勵項目幾乎沒額外成本,取得該項容獎的效益最高,但由於時程容積獎勵不斷遞減,老屋地主若有意願重建,不妨把握在5月12日時程容積獎勵砍半之前,儘快評估與參與,才能爭取到最大的重建價值。

張峰榮提醒,不管是與建商協議一般合建、或者危老重建,應篩選有信譽、實績良好的建商;若希望享有重建後的高額容積獎勵,但對申辦流程不夠熟悉,可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建,以增加自己的資產價值。安信建經重建經驗豐富,可協助地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資,危老密度最高的大同區亦有老宅加入安信建經「全案管理」委建模式,如近期已進行動土、位於延平北路三段的連棟老宅,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識;安信建經協助為地主成立法人主體,建立股東會的決策來執行重建,並利用決議機制解決意見分歧問題,在短時間內就成功推動重建,達成地主多年來的重建心願。

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