央行升息壓力大,換屋族面高利率

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

依據金融聯徵中心最新資料,去年全年新增房貸借款人,以年齡層區分以30到40歲人數佔比35%最高,其次為40到50歲佔30%,故30到50歲總共佔新增房貸人數65%,此外,各年齡層去年平均貸款利率在一年內從1.42%~1.54%,上升至1.93%~2.12%,40歲至50歲在去年12月平均房貸利率已到1.99%,50歲以上在去年12月的平均貸款利率已破2%,央行急速升息反應顯著。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,30歲上下多為首購,40歲至50歲通常有換屋需求,故30至50歲為主力購屋族群,至於在各年齡層的房貸利率一般會考量年齡風險,因此年齡越高利率越高,央行升息時,增加的利息也更多。

央行去年4度升息,共升2.5碼(0.625%),觀察聯徵中心公布去年各年齡層平均房貸利率,1月到12月各上升0.51到0.58個百分點,房貸大戶30至40歲的平均房貸利率從1月1.41%到12月增加到1.93%,主力換屋年齡層40至50歲平均房貸利率從1月1.46%上升至1.99%,若同樣以貸款1千萬、20年期、本息均攤還款方式,計算各年齡層每月還款金額,從每月4萬8千元至4萬9千元,增加至5萬元,每個月增加2千3百元到2千7百元,相當於一年增加3萬元上下的貸款負擔。

郎美囡指出,央行去年第4次升息在12月中旬,因此去年12月的平均房貸利率應該只反應到前3次升息,利率卻已大幅成長,40至50歲的主力換屋族去年12月的平均房貸利率已逼近2%,今年3月又升半碼,可能拉長換屋族的購屋猶豫期,此外,去年下半年到今年交屋的預售屋買方對升息也相當有感,因2年前購買預售屋時房貸利率低,利率大約都在1.4%以下,當時以低利計算交屋後的房貸負擔,與當下2%左右的利率有不小差距,且完全超出預期。

經濟前景不明,保留資金彈性

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為,雖然年齡是除了標的物之外,銀行放款考量之一,但穩定的收入與信用會是最後關鍵,雖然美國聯準會態度轉鴿,但面對物價壓力,央行在利率還有空間,因此建議買方計算貸款負擔時,可多抓0.25%到0.5%,測試貸款資金彈性,避免央行持續升息導致財務緊迫。

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