預售屋實登助漲 北台多處建案創新高

為因應房價飆升,行政院會拍板實價登錄2.0相關修法,卻意外帶來預售案房價上漲風氣。記者林伯東/攝影 楊宗穎
為因應房價飆升,行政院會拍板實價登錄2.0相關修法,卻意外帶來預售案房價上漲風氣。記者林伯東/攝影 楊宗穎

房價上漲擋不住,根據住展雜誌統計,近期北台灣至少有二十餘個建案開價飆破當地新高,台北市多在相對低價區段,新北、桃園與新竹則多在重劃區。住展雜誌研發長何世昌表示,近期建案猛開天價,除了與景氣好、反映營造成本與通膨因素外,預售屋實價登錄助漲效果非常猛烈;前一個建案成交價變成後一案的「地板價」,線上舊案紛紛大舉漲價,而新開賣的建案也勇敢開高價,價位在短時間內快速墊上天際,全台灣預售市場正瀰漫在幾近瘋狂的漲價潮當中。

住展雜誌統計資料顯示,台北市高價案跳升幅度最劇烈者,當屬復興崗「樹山丘」與臥龍街「潤泰大安富陽」。北投復興崗稻香路一帶新建案成交價僅約45萬元/坪上下,開價多為5字頭,而「樹山丘」價位一口氣跳了多階直上7字頭。臥龍街因多殯葬業,為大安區相對低價路段,近年推案多聚集於捷運麟光站周邊,成交均價為8字頭,從來沒有建案開價破百萬元以上。「潤泰大安富陽」平均開價105萬元/坪,並以不二價銷售,無論開價或成交價都突破天際。

大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」,價位更直追大安區,每坪開價130萬元至160萬/坪,均價145萬元/坪改寫大同區新高。近年南大同地區天價案多到驚人,若扣除捷運聯開案不算,則「太子華威」平均開價140萬元/坪亦不遑多讓。

新北市新高價建案多出現於重劃區,如新店央北「聯上澐朗」漲到8字頭、板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭。而泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均開價50萬元/坪甫創新高,同月下旬「朗朗城心」又以54萬元/坪再改寫紀錄。

新北市開價創新高的建案中,大約有一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄,如「聯上澐朗」平均開價由原本75萬元/坪漲至80萬元/坪、「新潤莫內花園」由55萬元/坪漲到59.5萬元/坪。

桃園與新北相同,重劃區建案價格締造新猷蔚然成風,不論蛋黃、蛋白全面跳漲,如桃園小檜溪重劃區、中路重劃區、中壢過嶺重劃區、龜山A7重劃區、八德擴大重劃區,以及蘆竹A10重劃區,皆有建案衝破新高。

最驚人的應該算是A7和A10重劃區,以首購族買盤居多的A7重劃區,一年前重劃區內建案普遍只賣2字頭,但今年新案價格開高、舊案價格紛紛調漲,其中「富宇哈佛苑」均價更由最初的35萬/坪一路漲至46萬元/坪。目前為開發初期的A10重劃區,去年新案開價2字頭已很驚人,今年Q3後新案開價一致飆上3字頭。

至於新竹縣市各行政區,可以說正處於「三不五時就創新高」的狀態,只列出一個建案就能見微知著;截至目前為止,關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65萬元至70萬元,不僅刷新史上新高,更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案。

何世昌分析,建商過去多反對實價登錄,但上路後多已發現利大於弊。以往建商對於房價行情多透過市調、同業打聽、或代銷業者提報,有時對於價位是半信半疑,而部份代銷業者為了控制銷售風險,會向建商壓價格,所以前波多頭雖然市場很熱,三不五時仍會出現「平價案」,但預售屋實登上路後,平價案幾乎都消失了,平價建商大舉跟進漲價,市場上只剩「有點貴」與「非常貴」兩種建案。

何世昌指出,實價登錄本身具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性,而今年房市是標準多頭格局,又讓相對高價的預售屋實登上路,助漲效果不言可喻。預售屋實登在七月開始陸續揭露後,業者接收到的價格資料越來越完整,新一波價格暴漲潮從8月~9月間開始發動。「當代銷業想向建商壓價,建商開出實登資料,代銷沉默了;當消費者想向代銷殺價,代銷開出實登資料,消費者沉默了」。預售屋實登已成為建商開高價最大底氣,而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣,如此一案墊著一案、價格越墊越高,預售屋實價登錄助漲房價的浪潮正襲捲全台灣,北台灣只是冰山一角。

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