都更減、危老增 案量出現黃金交叉

台北市危老改建熱度依舊,持續吸引資金投入卡位。示意圖。 聯合報系資料照
台北市危老改建熱度依舊,持續吸引資金投入卡位。示意圖。 聯合報系資料照

據住展雜誌統計,大台北地區今年截至9月15日止,都更推案量約852億元,反觀危老推案量卻已至854億元,不僅已超越去年全年推案量,更與都更呈現「黃金交叉」。住展雜誌研發長何世昌表示,雖然危老重建需要100%所有權人同意,但因容積獎勵明確、程序簡便等諸多優勢,已成為民間老屋重建的新寵,並且出現排擠效應,未來都更推案量能恐會遭危老逐漸侵蝕。

住展雜誌統計資料顯示,今年截至9月15日止,都更推案量約852億元,比去年同期(1,413億元)銳減近四成,全年推案量已篤定比去年衰退。然而,危老推案量卻蓬勃成長,近期在「序東騰」、「敦仰」等指標案接力開賣挹注之下,將案量一舉推升至854億元,不僅已超越去年全年推案量554億元,更微幅超車都更。

何世昌分析,危老因容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制,且整合鄰地又能獲得容積獎勵等諸多優惠條件,吸引民間大舉投入,所以推案量逐年成長。由於危老重建效率極快,甚至出現部份已整合完成的都更案「棄都更轉危老」,都更推案量能明顯遭受危老排擠,二者的天秤逐漸往危老傾斜。

北市每區有危老案 新市鎮也來跟風

若以遍地開花來形容危老推案,一點也不為過。今年台北市12個行政區中,每一個行政區都有危老案開賣。都更重建條例推行了二十幾年時間,才在2020年達到台北市「每區有新案」的成就,但危老卻只花了5年就解鎖這項成就。不僅如此,今年台北市所有行政區中,竟有高達9個行政區危老建案數高於都更建案數。

新北市危老雖然相對較少,但建案數量也是年年增長。甚至,今年林口新市鎮更已推出首宗危老案「璞園‧學」,這不僅可能是全台新市鎮第一件危老案,更代表林口新市鎮開發至今已超過30個年頭。

何世昌指出,從產品面觀察,都更因基地面積較大,通常規劃中大坪數、或者二至四房型。危老今年雖有部份建案也規劃中大坪數,但大多數危老案因基地條件侷限,多規劃為小宅,主流產品與都更產品南轅北轍。而隨著危老案與日俱增,危老重建已成為目前台北市小宅最主要的供給來源。

何世昌認為,雖然目前危老推案量稍微超過都更,但若北市指標都更大案如「元利森活莊園」、「Diamond Tower鑽石塔」能夠陸續開賣的話,都更推案量將可反敗為勝,今年都更推案量還能暫時保持領先。不過,因民間開發商與屋主普遍喜歡改建程序快又簡便的危老,未來都更的版圖愈來愈小恐是勢之所趨。

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