賣厝阿明／買房必知！專家解密斡旋金「潛規則」
在房地產交易中，斡旋金是買賣雙方達成協議的重要一環，然而不少民眾對其作用與細節知之甚少，也常因此產生糾紛。阿明邀請到群義七期惠中店店長孟宏緯，來跟大家說明斡旋金的功能以及過程中要注意的事項。
▌什麼是斡旋金？
孟宏緯表示，斡旋金的本質是買方向賣方表達購買誠意時支付的一筆款項，目的是縮短雙方在價格上的落差。當賣方同意買方提出的條件後，經雙方同意即可將斡旋金轉為訂金，成為正式契約的一部分。他強調：「從賣方的角度來看斡旋金越高，意味買方有足夠的財力能購買房子，不會拖款、同意交易後轉換成為訂金的金額就越多，面對買方違約的風險相較更低，對於雙方的約束力都更高，進而增加成交的意願。」
▌斡旋金與要約書有何不同？
在法律效力上兩者的功能相近，唯一差別在於斡旋金在未轉為訂金前，尚無法律強制效力。所以，即便下了斡旋金，只要在未轉為訂金前，買方可以隨時要求取消議價，退回斡旋金。孟宏緯指出，大多斡旋金的糾紛來自仲介未充分說明條款或誤導買方，讓其誤以為斡旋金無法退還。他強調：「在支付斡旋金時，買方應仔細閱讀合約，並與仲介確認相關細節，包括斡旋金退還程序和時效。」
▌斡旋金交付權益
仲介在收到斡旋金後應妥善保管，若賣方同意出售，需於24小時內通知買方，並協助將斡旋金轉為訂金，完成後續簽約程序。若未議價完成，應通知買方退還斡旋金，同時請買方於斡旋金單上簽收確認有收到款項，以保障雙方權益。
▌多少斡旋金才合理？
通常出斡旋金還是會看物件總價，一般總價千萬的物件，多以現金10萬元為基準，大約在總價的1%，既能體現誠意，也能降低屋主同意要約之後反悔的機率。孟宏緯補充：「斡旋金支付多寡是由賣方，有些買方只支付2萬或3萬斡旋金，這樣在屋主違約時成本極低，可能導致賣方輕易選擇其他更高出價的買方。」當遇到很喜歡物件的買方，是有可能拿出總價的2~3%來表示高度意願想談價。此外，支付方式可選擇現金或開立支票，買方應根據自身情況選擇最適合的方式。
孟宏緯以一筆2000萬元的房屋交易為例說明：「若買方支付2萬元斡旋金，最終議價至1900萬元，而另一買方出價1990萬元，賣方若違約轉賣給他人，僅需支付2萬元違約金。相反，若斡旋金較高，賣方違約成本也會提高，交易也才更有保障。」
▌價格與速度的策略選擇
孟宏緯提醒，仲介在處理斡旋金時，會有店內不同的操作模式，買賣方應事先了解仲介店的操作規則，以免對交易進程產生誤解。【競速不競價】一旦收到斡旋金，將暫停接受其他買方斡旋，直到確認屋主不賣後才重新開放。【競價不競速】出價最高優先將提交給賣方參考。
孟宏緯提醒，民眾與仲介業務員，務必詳細閱讀合約內容。一般在斡旋金尚未轉為訂金前，合約尚未成立，仲介跟客戶之間是無服務報酬的。一旦買賣雙方確認交易並完成斡旋轉訂金，契約即告生效，買賣雙方須支付仲介服務報酬。若出現違約情況，違約方需負擔違約金及仲介服務費，購屋過程中切勿忽視合約細節，以保障自身權益。
