他賣房5千萬尾款沒拿到 苦等5年解約拿回房子竟要吞罰單

屏東一名男子阿明（化名）與另外2人共同持有一筆房地，各持分三分之一，3人在2017年以1.46億元賣出，不料買方後續只支付約6成價款，剩下5,500多萬元尾款遲遲拿不到。5年後雙方決定解除契約，房地也重新登記回原屋主名下，沒想到國稅局查核後仍認定，當年的財產交易所得已經成立，加計其他漏報所得後，最終補稅近500萬元、開罰近249萬元。

案件中，阿明等3人在2017年將房地出售給一家公司，總價1億4,647萬3,000元，並在同年4月完成所有權移轉。不過，買方取得房地後並未付清全部價款，而是將房地拿去向銀行抵押貸款，再陸續支付9,108萬餘元，仍有5,538萬餘元尾款未付。

由於買方有資金需求，雙方當時沒有立即解除契約，而是協議延長付款期限。直到2022年國稅局開始調查這筆財產交易所得後，阿明等人才寄發存證信函催討尾款，之後雙方經過調解，同意解除買賣契約、回復原狀，房地也重新登記回原所有權人名下。

阿明認為，既然買方沒有付清價款，最後雙方也已解除契約、房地回到原屋主手中，這筆買賣等於沒有完成，自然不應再計算當年的財產交易所得。

不過，財政部認定，關鍵在於這筆交易在2017年就已經有效成立。當時雙方已簽訂買賣契約，房地也完成所有權移轉，並沒有契約從一開始就無效或不成立的情況，因此當年的課稅義務就已經產生。

因此，即便買方實際只支付約6成價款，國稅局計算財產交易所得時，仍是以契約約定的完整成交價為基礎，而不是只按實際收到的價款計算。

由於阿明持分三分之一，國稅局以其持分計算成交價額為4,882萬餘元，再扣除取得成本、相關必要費用，並依規定計算房屋所占比例後，最終核定這筆房屋財產交易所得為1,438萬餘元。

至於5年後解除契約，財政部指出，這是買方未付清尾款後，雙方才合意解除契約，並不是原本的買賣從一開始就有瑕疵。也就是說，後來解約只能處理雙方之間的契約關係，無法回頭讓2017年已經成立的稅捐債務一併消失。

此外，由於當年度申報還有其他漏報所得，國稅局最終補徵所得稅499萬餘元，並裁處248萬餘元罰鍰。財政部認為，納稅義務人依法負有誠實申報義務，漏報所得也符合裁罰要件，因此所得及罰鍰部分均予維持，駁回訴願。

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