賣厝阿明/只是租個房子 為什麼需要公證?

新北市租賃公會首席副理事長張惠山(左)。 圖/張惠山提供
新北市租賃公會首席副理事長張惠山(左)。 圖/張惠山提供

傳統農曆年後為租屋市場旺季,加上年關將近,有許多人已經陸陸續續開始尋找心儀的落腳處,因為租賃專法上路,許多房東也願意接受政府租賃相關規範,為了保障雙方權益,有部分房東會在廣告中記載租約須公證,這時候就有房客不懂,覺得只是租個房子還要公證?

新北市租賃公會首席副理事長張惠山特別針對此議題來跟大家說明,何謂租約公證?對房東與房客來說有哪些好處?

1.什麼是租約公證?

2.租約公證有什麼好處?

3.租約沒有公證,有效力嗎?

4.租約有經過公證,續租時還需要再辦一次公證嗎?

5.租約公證需要費用嗎?

6.如何辦理租約公證?

Q1.什麼是租約公證?

所謂公證,是指公證人透過審查證明文件中的法律行為或私權關係是真實、有效的,未來當事人不能否認真實性和有效性。

租約公證,即是將租賃契約辦理公證程序,取得公證書。

Q2.租約公證有什麼好處?

1.在公證書有記載的情形下,有以下情形時,可以直接聲請強制執行,不用透過法院審判程序,可省去雙方訴訟成本:

(1) 以房東而言,當租客有欠繳租金、管理費等,或租期滿之後不交還房屋情形時。

(2) 以租客而言,當房東不退押金時。

2.保障長租或不定期租客的權利:

(1) 民法中雖有「買賣不破租賃」的規定,卻排除租約超過5年或沒有定期限的租約,倘租約沒有經過公證,當房東中途將房屋出售時,租客就必須搬走。

(2) 經過公證的長租或不定期租約,則可以適用「買賣不破租賃」,就算房東中途出售房屋,租約對新買家一樣有效。

3.避免遇上詐騙或二房東:

因租約公證時,房東須提供房屋權利證明文件和稅單,可避免不慎遇上詐騙或二房東。

Q3.租約沒有公證,有效力嗎?

有效力。只要房東和租客的意向一致,而且沒有違反內政部及法律相關規定,租約就會成立,公證與否不會影響效力,只是無法享受前述的好處。

Q4.租約有經過公證,續租時還需要再辦一次公證嗎?

需要。公證效力只存在於該份租約。當續約時,如果希望租約有前述被保障的好處,則需要再辦理一次公證。

Q5.租約公證需要費用嗎?

需要。公證費用,以租金總額或房屋課稅現值二者較高者計收,一般約在1,000~5,000元間。

張惠山表示,至於公證費用由何人支付,一般常見為房東及租客各負擔一半,此應由房東及租客自行協商。

Q6.如何辦理租約公證?

法院及民間公證人均可辦理公證事務,可至法院申請辦理,或就近至民間公證人事務所辦理。司法院均有公告民間公證人名冊,辦理應先確認該民間公證人為合法公證人,避免遭遇詐騙或司法黃牛。

新北市租賃公會首席副理事長 張惠山 提醒大家,雖然說租屋公證需要花一點時間跟費用。但是,為了保障房東與房客的居住權益是值得的。另外,房東部分只要加入政府委託辦理社會住宅專業租賃業者,公證費用部分就會由政府補助喔!

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