賣厝阿明／空間不夠把隔壁買下之後打通好嗎？專家提醒2件事

2024-10-28 10:12 聯合新聞網／賣厝阿明

全國不動產萬華店店東黃坤洋。圖／黃坤洋提供

兩戶打通合法嗎？安全嗎？稅率又該怎麼算？想買兩套房，再把空間打通來住，可以嗎？隔壁的房子要賣，要不要買下來之後打通？打通之後的房子能買賣嗎？對房價是否會有影響？關於房屋打通的種種問題，阿明邀請全國不動產萬華店店東黃坤洋來幫大家解惑，從法律、稅務、建築安全到後續走勢全面解析。

台灣地狹人稠，尤其在都會區中，小宅產品是相當普遍，為了增加居住空間，有些人會選擇購入兩戶後打通。有些人在購買預售或新成屋時，便事先規劃打通；有時候則是意料之外、順勢而為，例如因為家庭成員增加，隔壁戶的房屋又剛好要賣，就買下並與原本的房屋打通，增加居住使用的空間。

▌建議依法申請，並請專家評估安全性

黃坤洋表示，兩戶打通涉及兩大關鍵：合法性與安全性。首先，要依循法律，根據現行法規，打通房屋需要委託建築師申請變更使用執照，未經申請許可擅自動工敲除分戶牆打通空間，將違反《建築法》，可依法將處以6萬元以上、30萬元以下的罰緩。

其次，要留意安全性，為了確保房屋結構不受損，相關工程需要由專業結構技師評估，黃坤洋說，承重牆的改動最具風險，會影響穩定性，樑柱、牆體的改動也都得慎重評估；打通後因為格局改變，消防安全和逃生路線亦須重新規劃，特別是消防設備或逃生出口都要符合現行規範，也得要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通之後，其產權登記跟分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。

▌轉售出價格是否受影響？視情況而定

黃坤洋特別提醒，打通後的房屋若未經合法申請程序，未來假如要賣掉，可能會影響房屋出售價格；而有通過合法申請打通的物件，在出售時也需要在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的情況載明，否則可能會被視為瑕疵的一部分。

從業多年的黃坤洋分享，曾經處理過一種已經打通、但分戶銷售的物件，因為原本兩戶之間的隔間牆還在，只打了一個通道，後來就施工復原、把洞填滿就好，免去重新測量，這算是相對單純。另一種可能的情況，是打通後的物件格局較特殊，一般市場的接受度比較沒那麼高，就需要特別留心。

▌打通後自住，也適用千分之2自用稅率

在稅務方面，依照土地稅法的規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率（千分之2）來課徵地價稅，以一處為限；但如果是用自己或配偶的名義，再購買房地，與原持有的房屋打通合併當成住家來使用，而且原本的房屋已由所有權人或配偶、直系親屬辦好戶籍登記，新購買的房屋不需再遷入戶籍，僅需申請並經稅務局派員實地勘查，兩戶就可計算為一處，適用自用稅率。

黃坤洋指出，兩戶打通的情況，也要合併計算符合自用住宅用地的面積限制，也就是都市土地面積不得超過300平方公尺、非都市土地不得超過700平方公尺，而且，取得新房屋及土地所有權後，要在當年的9月22日前向稅捐處提出自用住宅用地申請，經審核過後，才能在該年度適用自用稅率，如果逾期申請，則從隔年開始適用。