張旭嵐／限貸令之下六種購屋者命運大不同

2024-09-23 19:56 聯合新聞網／台灣房屋-張旭嵐

新青安不只炒升房價，還造成銀行貸款水位升高，引發央行祭出「限貸令」。圖／聯合報系資料照片

金龍海嘯來了，限貸令殺得房市哀號遍野，購屋族苦，從業人員也苦！史上最殺的限貸令，為新青安殺出了血路，市場上六種不同狀況的購屋者，命運也大不同！

一、真青安唯一倖免

單身者或夫妻兩人名下沒有房產，符合新青安資格，是唯一獲得無敵星星的購屋族，惟在非常時期，銀行防範搶便宜的假青安，放款嚴格把關，審核作業時間會拉長，加上資金水位線升高，撥款交屋要時間要保守衡量，不過「房照買，款照貸」，是唯一笑得出來的小資購屋者。

二、非青安籌錢補缺口

如果夫妻其中一人已經有房，不符合新青安資格，無房的那方仍有首購資格，但在銀行放貸緊縮的條件下，首購方案的寬限期和和利率條件都不比以往，加上銀行鑑價可能有不足額的狀況，自備款提高，資金恐卡關！若有富爸媽，闊親友，一切好說，就算賣股、解定存，都比繳違約金還要小條，真的不行還有信貸可以借，不過信貸資金可以用作周轉，不可投入不動產，否則將會被追回貸款。

且信貸依個人年資和收入狀況評估，通常是不可超過平均月收入的 22 倍，例如，薪水加獎金年收約60萬，平均月收入 5萬元，信貸額度最高不會超過 110萬元，且總額度還扣除信用卡、學貸或其他如信貸負債，月負債比也得小於70%，總資產負債比小於 60%，因此想要貸好貸滿的程度有限。

三、有房族難「添二房」

不管是過去曾購入房產，還是繼承祖產，若持分超過40平方米，也就是12坪以上，就算擁有一戶房產，即使第一屋沒有房貸，若想再買一間，雖有機會貸足八成，但仍無寬限期可用。而若為名下第二筆房貸，則只能有五成貸款，自備款不足的人，只得打消「添二房」的念頭。

四、換屋族買賣兩為難

換屋族也有說不出的苦，得先賣再買比較不會有貸款成數及無寬限期的問題，如果遇到換屋空窗期，可以協商是否短期租用售出的物件，不過如果新買方是屬於新青安貸款族，恐怕不適用售後回租，得面臨要搬兩次家的麻煩。且現在有底氣的買家減少，賣屋期拉長，而自己下一屋如果不是青安貸款，新買的貸款成數、利率，不一定能有好條件，時程也很難抓，換屋行，路遙遙。

五、投資客平轉找下家

楊總裁正式宣戰，過去在預售屋大開槓桿的投資客，這回真算是栽了跟斗，許多群組紛紛有人喊著要平轉脫手找買方，能不能幸運找到人接手，會是接下來房價關鍵。

六、現金客購屋暢行無阻

現金為王，不貸最大！說穿了，現在市場只剩兩種買方，一種有現金，一種沒現金，只要不用貸款，買房路上，央行攔不了你，成為新青安之外，可以暢行無阻的買方！

於是乎，限貸令之下，有錢的可以持續現金收購，在資本市場下享受房價增值的優勢，大者恆大，財富Ｍ型化的趨勢也將越加明顯。

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台灣房屋-張旭嵐

台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師學歷台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷：1111人力銀行發言人東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播東森新聞記者 ★證照：就業服務乙級技術證照租賃住宅管理人員證照 ★著作：不買豪宅買好宅（商周） ★Podcast：嵐姐好家在 ★粉專：張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公