張旭嵐/限貸令之下 六種購屋者命運大不同

新青安不只炒升房價,還造成銀行貸款水位升高,引發央行祭出「限貸令」。圖/聯合報系資料照片
新青安不只炒升房價,還造成銀行貸款水位升高,引發央行祭出「限貸令」。圖/聯合報系資料照片

金龍海嘯來了,限貸令殺得房市哀號遍野,購屋族苦,從業人員也苦!史上最殺的限貸令,為新青安殺出了血路,市場上六種不同狀況的購屋者,命運也大不同!

一、真青安唯一倖免

單身者或夫妻兩人名下沒有房產,符合新青安資格,是唯一獲得無敵星星的購屋族,惟在非常時期,銀行防範搶便宜的假青安,放款嚴格把關,審核作業時間會拉長,加上資金水位線升高,撥款交屋要時間要保守衡量,不過「房照買,款照貸」,是唯一笑得出來的小資購屋者。

二、非青安籌錢補缺口

如果夫妻其中一人已經有房,不符合新青安資格,無房的那方仍有首購資格,但在銀行放貸緊縮的條件下,首購方案的寬限期和和利率條件都不比以往,加上銀行鑑價可能有不足額的狀況,自備款提高,資金恐卡關!若有富爸媽,闊親友,一切好說,就算賣股、解定存,都比繳違約金還要小條,真的不行還有信貸可以借,不過信貸資金可以用作周轉,不可投入不動產,否則將會被追回貸款

且信貸依個人年資和收入狀況評估,通常是不可超過平均月收入的 22 倍,例如,薪水加獎金年收約60萬,平均月收入 5萬元,信貸額度最高不會超過 110萬元,且總額度還扣除信用卡、學貸或其他如信貸負債,月負債比也得小於70%,總資產負債比小於 60%,因此想要貸好貸滿的程度有限。

三、有房族難「添二房」

不管是過去曾購入房產,還是繼承祖產,若持分超過40平方米,也就是12坪以上,就算擁有一戶房產,即使第一屋沒有房貸,若想再買一間,雖有機會貸足八成,但仍無寬限期可用。而若為名下第二筆房貸,則只能有五成貸款,自備款不足的人,只得打消「添二房」的念頭。

四、換屋族買賣兩為難

換屋族也有說不出的苦,得先賣再買比較不會有貸款成數及無寬限期的問題,如果遇到換屋空窗期,可以協商是否短期租用售出的物件,不過如果新買方是屬於新青安貸款族,恐怕不適用售後回租,得面臨要搬兩次家的麻煩。且現在有底氣的買家減少,賣屋期拉長,而自己下一屋如果不是青安貸款,新買的貸款成數、利率,不一定能有好條件,時程也很難抓,換屋行,路遙遙。

五、投資客平轉找下家

楊總裁正式宣戰,過去在預售屋大開槓桿的投資客,這回真算是栽了跟斗,許多群組紛紛有人喊著要平轉脫手找買方,能不能幸運找到人接手,會是接下來房價關鍵。

六、現金客購屋暢行無阻

現金為王,不貸最大!說穿了,現在市場只剩兩種買方,一種有現金,一種沒現金,只要不用貸款,買房路上,央行攔不了你,成為新青安之外,可以暢行無阻的買方!

於是乎,限貸令之下,有錢的可以持續現金收購,在資本市場下享受房價增值的優勢,大者恆大,財富M型化的趨勢也將越加明顯。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷:1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照:就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作:不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專:張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公

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