賣厝阿明/買房小白保母級「三書」說明!

太平洋房屋清水中山旗艦店店長陳志瑋。 圖/陳志瑋提供
太平洋房屋清水中山旗艦店店長陳志瑋。 圖/陳志瑋提供

買房前想必都會經過不少次的看屋過程,但您真的看懂了嗎?看房不只是看「房子」本人,關於房子的身家調查細節許多用肉眼是看不出來的。購屋的繁瑣與複雜度跟它的價格一樣都非易入門,有許多的文件從看屋到交屋都記載了許多條文以及與自身相關很重要的權利,不可不看不可不察,本篇賣厝阿明請到太平洋房屋清水中山旗艦店店長陳志瑋來告訴大家買房三書是什麼?以及各項文件該注意的重點事項有哪些。

※買房簽約3階段必須搞懂的三書:

1.看屋時要看:不動產說明書

2.要約時要簽:要約書或斡旋書

3.成交時要簽:不動產買賣契約書

一.看屋時要看「不動產說明書」:

這是看房時第一個會接觸的文件,陳店長說:「通常當買方客戶看過物件之後,客戶表示想要進一步了解物件時,房仲人員會在客戶出價前主動提供不動產說明書作參閱,文件中包含:產權資料、相關稅費、標的物現況說明書、建物跟土地謄本、建物測量圖、地籍圖、房屋地理位置附近的重要設施、使用分區、實價登錄等資料。大部分第一次買房的民眾可能不太懂這些內容,這時候專業的不動產銷售人員就會向客戶解說。由於不動產說明書裡面都是買房需審閱參考的重要資訊,所以建議買房小白在談價之前要詳細閱讀。」

不動產說明書中的不動產現況說明書是由賣方自己填寫房屋有無瑕疵,陳店長表示,良善的仲介會做二次檢查,從旁去做更深入的調查了解,保障確認買方的權利。例如:增建或二次加建、土地分區、實價登錄(3個月~半年) 、漏水、凶宅、海砂等應記載說明,讓買方能夠更全面了解房屋的情況,評估以後再決定是否購買,有點類似履歷的概念。

※重點注意事項:

1.買方下要約前務必要求房仲提供不動產說明書供審閱,以利買方了解自己想買的房子完整的情況,而非在下定之後才被告知準備買的房子是有問題的喔!

2.不動產說明書上應確認有房仲與賣方的簽章,若缺少一方,就不是正式的不動產說明書,萬一發現房屋是有問題的,恐無法依不動產說明書登載有誤去向賣方求償。

3.不動產說明書為不動產買賣契約書的一部分,如果房仲未給予買方足夠時間審閱,經買方檢舉後,可能會被處以申誡、停業、廢止證書等行政處分;如果故意隱瞞、提供不實資訊的話,可能會有詐欺或偽造文書等刑事處分。

4.房仲事前若未提供不動產說明書給買方,導致買賣雙方在簽定要約書或給付斡旋金之後,買方才發現有問題,是可以要求撤回斡旋。

二.要約時要簽「要約書」或「斡旋書」

要約書或斡旋書都是買方向賣方出價可以選擇的方式,陳志瑋店長表示,目前實務上大多是以意願書(或稱斡旋書)為主,且意願書是需要先拿出一筆錢或支票當作斡旋金(一般習慣為10萬元),主要是希望讓屋主感受到比口頭出價較有誠意。但若民眾不想一開始就拿出斡旋金,而用要約書向賣方出價也是沒有問題的。另外,陳店長提醒民眾,進行要約出價後,無論是選擇斡旋書或是要約書,當賣方同意其內容並於書面簽名,斡旋金的性質就會轉變成為定金,雙方就有完成交易的義務。若是採要約書方式就是以合約紀載的違約事項賠付,大部分文書內容上會載名以房價3%計算作為違約金。因此違約時,就是以意願書的斡旋金或要約書的房價3%計算金額,全數都會視為違約金被沒收。

※重點注意事項:

1.要約是有期限的,若在要約期限沒有完成簽約,該要約書就算失效。

2.要約期間內賣方未於要約書上簽名之前,買方可以撤回要約書,不需支付違約金。

3.根據《民法》第160條第2項,當改變要約內容,就視為拒絕原要約,需重新制定新要約。

4.受任人(房仲)應在24小時內,將要約書轉交委託人,不得隱瞞或扣留,如受任人未盡管理之責任,造成委託人的損失,根據《民法》第544條受任人應負損害賠償責任。

5.議價未談成,不可扣留斡旋金,斡旋金必需退回給買方。

補充知識

目前針對房仲業者提供「斡旋金」部份,是仲介業者們的自創名詞.不是法律用語,故內政部目前僅訂定要約書範本。一般房仲業者所提供斡旋金單據,原則上效力與內政部版本要約書大致相同,民眾在確認買房意願前,仍可視情況擇一簽署。

三.成交時要簽「不動產買賣契約書」

在成交價與各項條件談攏後,經由買賣雙方合意確定正式簽約,所簽署的文件即稱為不動產買賣契約書,也就是我們說的「私契」,一般都是一式四份,買賣雙方、代書以及履保公司各保留一份。

【簽定不動產買賣契約書時要確認以下文件】

1.不動產現況確認書。

2.土地建物謄本。

3.賣方權狀是否有交付。

4.雙方本人是否到場、身分證明資料核對等。

5.簽約時候需注意產權、公契移轉價格(課稅依據)、各期付款方式、各項稅費及其他費用(未結清的水電、管理費)、交屋日期、屋況說明。

註:契約書附件應包含:不動產現況確認書、承受原貸款確認書、土地、建物權狀影本、共有部分附表、車位種類、位置、特約條款。

陳店長另補充提醒注意以下事項:1. 若交屋前屋內還有人住在裡面,在契約內容寫清楚交屋騰空的日期、房屋附屬設備的記載、較有價值與貴重的電器物品用照片記載作為附件於契約書內 2.買賣雙方的相關稅費支付方確認 3. 如為代理人或未成年的法定代理人,需具附完整授權書 4. 若合約記載到採用現況交屋,也要注意這部分在法律上並無明確規定滲漏水屬於排除的情況,所以議後價格若是已排除滲漏水也要記載明確,避免後續紛擾。

在購屋選擇時,依內政部規定仲介業要製作不動產說明書給消費者,但民眾若是未透過仲介向私人買賣,政府並無規定自然人要提供這些資訊,也就不好過濾房子的瑕疵狀況,為了交易安全,阿明建議民眾要找合法良善的仲介業者提供物件真實的現況做評估,且仲介接觸的物件量大,不但可以協助把關,也能幫忙分析磋商合理的價格。

以上由太平洋房屋清水中山旗艦店店長陳志瑋詳細的說明與知識分享,希望有幫助到想買房的您

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