專家觀點／社宅先租後售 落實居住正義

這個世代的年輕人面對低薪卻高房價的困境，讓許多人只能選擇躺平、不婚不生消極面對，而政府的社會住宅政策有幾個面向值得檢討。

首先，20萬戶的社會住宅興建需耗時良久，而完工之後，因為承租人並非所有權人，對於房屋與公共設施的維護必然不會用心，後續數十年社會住宅的高額物業維護管理費用與管理機制是否有效，將會是未來社會住宅居住品質的挑戰。

其次，社會住宅的興建對於六都而言，特別是台北市較有吸引力，因為房價太高且住房需求遠大於供給，但對其他城市而言並無誘因。

30年前，台灣剛開始都市化與工業化的時候，鄉村的青年隻身來到台北成家立業，胼手胝足購買自己的房子，房價隨著城市的發展水漲船高，進而一起共享經濟發展的果實，甚至成了老有所養的資金來源。如今，年輕人若只是居住在只租不售的社會住宅，可以享受到這個地利共享的好處嗎？因此我們看到無法負擔台北房價的年青人，多數人並不是寄望政府的社會住宅，而是到桃園甚至新竹購屋自住，通勤至台北上班。

如果政府能夠興建房子賣給年輕人，將會提高誘因回鄉，平衡區域發展，也不用顧慮爾後物業管理與公共設施維護的問題，年輕人的財富也能跟著都市向上發展而提升，一舉數得。

英格蘭地區目前有實施先租後買政策（Rent to Buy），但排除倫敦市的適用。可見在非六都的縣市，可以思考以先租後售的青年住宅，有別於目前只租不售的社會住宅政策。美國民間租賃合約也早有先租後售（Rent to Own）條款，讓租客付租金時多付高於市場行情的2%至7%，作為頭期款的準備或是成為買或不買選擇權的權利金，等待租期結束時可以轉為出售給租戶。

台灣「包租代管」的政策也可以思考這種方式，鼓勵房東可以有這樣的合約設計，尤其在都會區可以嘗試先租後買的條款，讓承租的房客也可以漸進式擁有自有房屋。

協助年輕人最好是能夠「居者有其屋」，在只租不售的社會住宅與只售不租的國民住宅之間，或許我們還有先租後售的這個第三條路，且也已在英美實施多年，值得台灣思考。

（作者是旅美工程博士）

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