海砂屋重建 建築物鑑定怎麼做?

鑑定人員會在不破壞建築物主結構體的前提下,於結構體鑽洞取樣作為檢測樣本。(圖由中力都市更新團隊提供,中力都更團隊已有3件海砂屋都更案成功案例經驗。)
鑑定人員會在不破壞建築物主結構體的前提下,於結構體鑽洞取樣作為檢測樣本。(圖由中力都市更新團隊提供,中力都更團隊已有3件海砂屋都更案成功案例經驗。)

根據內政部不動產資訊平台數據顯示,截至去年第三季,全台屋齡三十年以上的老屋戶數比率達51.1%,也就是是每兩戶就有一戶符合都更危老重建屋齡門檻標準的住宅,住宅老外問題越來越嚴峻,其中又以台北市老屋情況最為嚴重,尤其長年飽受海砂屋之苦的民眾,如遇地震來襲就膽戰心驚,深怕建築發生倒塌意外生命財產毀於一旦,居住安全格外受到重視。

海砂屋正式名稱為「高氯離子混凝土建築物」,是指在建造過程中在混凝土中不慎摻入了被海水汙染未經處理乾淨之海砂,而非正常所使用之乾淨河砂,因此混凝土中氯離子含量過高且不符規範,容易導致建築鋼筋生鏽,連帶造成鋼筋鏽蝕體積膨脹,當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至數倍時,會撐開混凝土造成保護層剝落、牆壁龜裂,裸露之鋼筋接觸到空氣更加速損壞結構安全。

該如何得知是否為「海砂屋」?

倘若民眾用肉眼看到有鋼筋生鏽、水泥剝落的現象,加上梁柱或牆也有鋼筋生鏽、混凝土剝落,為確保居住安全,「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發建議,找有經驗之技師或工程人員到現場,根據房屋現況判斷是否疑似為海砂屋。如初步判斷有可能為海砂屋,再委由經「財團法人全國認證基金會」(TAF)認證合格且有提供鑽心取樣及高氯離子混凝土建築物試驗之機構先進行簡易鑑定、小範圍取樣,簡易鑑定預估費用約2~3萬內,如試驗結果顯示相關數據超標嚴重再進行後續程序,可節省費用與避免引起其他住戶恐慌。若相關數據嚴重超標,則為海砂屋的機率相當高,應積極面對與邀集鄰居共同討論後續,建議共同出資委由經(TAF)認證合格之機構進行正式的海砂屋鑑定,若住戶們希望進行都更危老重建並爭取海砂屋之容積獎勵,那海砂屋鑑定更是必要的程序。

海砂屋鑑定如何進行?

而進行「高氯離子混凝土建築物鑑定」必須由房屋所有權人出具檢測同意書,同意檢測單位進入所持有屋內進行調查,鑑定人員會在不破壞建築物主結構體的前提下,於結構體鑽洞取樣作為檢測樣本,對各樓層之白華、析晶、混凝土剝離或剝落、裂損狀況及鋼筋銹蝕狀況等損害現況拍照並記錄,將取樣之鋼筋及混凝土試體帶回試驗室進行檢測,根據鑽心取樣檢測試驗結果判斷是否為高氯離子鋼筋混凝土建築物,確認相關數據嚴重超標後,再委由專業技師依據相關程序,判定需要辦理補強、防蝕處理或是結構安全有疑慮需拆除重建。

在實際案例中,曾遇到地主明知家中疑似為海砂屋,但經過裝潢、整修後認為依然可居住,且擔心若被判定為海砂屋可能會影響房價或無法出租,而忽略了最重要的居住安全,直至看到鑑定報告上混凝土氯離子含量超標、混凝土強度離法規所規定的安全值相差甚遠時,才恍然理解自己是居住在多麼危險的環境中!

位於地震帶的台灣,建築安全應是房屋所有配備中的標準配備,當房屋被判定為海砂屋且須拆除重建時,鼓勵應把握機會將危險建築拆除,不只拆除後能申請政府補助,透過危老重建或都市更新還可爭取海砂屋之容積獎勵。戴雲發創會理事長建議,尋求有經驗之結構技師及海砂屋都更成功的重建團隊,協助地主順利辦理相關重建程序,好的團隊能把品質、安全與經濟兼顧之共同合作下,落實安全品質透明化的執行,才能真正擁有更安全、舒適的居住環境,從此以後免於地震的恐慌。

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