賣厝阿明／買老屋要注意什麼？ 注意5要點不吃虧

這個課程分成六個單元，讓我先依序跟大家分享這六個單元

一、預售屋怎麼看，如何買？

二、新成屋／中古屋買房重點～

三、買老房要注意什麼？

四、買房需要支付哪些費用

五、過戶／貸款／履約保證流程

六、如何建立房仲人才庫，跟房仲買房要注意什麼

三、買老房要在意什麼？

『老房』通常是屋齡超過二十五年的物件（我是捉921時間點），選擇這類型的物件因為是有使用過的前提下，所以不可能要求跟新成屋一樣條件。

老房會比較著重在「房屋結構全性」、「電路管線」、「消防安全」、「漏水及排水狀況」及「社區管理委員會是否正常運作」五個點來評估．

1.房屋結構：

如果要購買的物件是在921地震前的房屋，結構安全真的要特別注意，畢竟大家都不想買到骨牌屋，可以看從「地板是否有頃斜？」、「屋內門窗是否有變形？」、「牆面及樑柱是否有裂縫？」，其中在地板傾斜的部分，建議可以在賞屋帶顆乒乓球確認，假如球滾太快，就可能有地層下陷的問題。

中古屋驗屋清單（圖＋ＱＲ扣）

https://54aming.com/articles/8fd2ff

2.電路管線

可以事先詢問原屋主有沒有更換過屋內的電線，屋內電線可能會因為老舊而有脫皮脆化的狀況，沒事還好一出事那是全家都會發爐的情況。

如果前屋主沒有替換過電路管線，記得入手也要保留預算汰換老舊線路。

3.消防安全

屋內的消防設備，如煙霧偵測，滅火器．沒有後續也可以自己買再裝上。

主要還是是看老屋的公共區域消防設備是不是還可以正常使用。

4.漏水狀況

想必大家都不樂見窗外下大雨屋內下小雨的畫面，尤其漏水這個毛病好發於老屋上。

這時候！最直接的確認方式就是選個連續下雨後的假日去賞屋，會漏水的老屋絕對原形畢『漏』，想藏都藏不住。

假如是要漏不漏的可以換成摸摸看牆壁油漆有沒有浮浮的，或是屋內天花板是否有壁癌、油漆剝落、水痕等狀況．

ＰＳ台灣不是一年四季下雨，這時候有二個重點要注意

＃產權調查說明書，必須是買賣契約附件，簽約時務必逐一核對

＃瑕疵擔保法律責任，交屋後五年都可以要求原屋主修繕

5.社區管理委員會是否正常運作

買老屋最怕買到沒有管理委員會的物件，一來是公共設施沒人維護、二來是遇到問題不知道找誰處理。看老屋物件時可以注意看電梯或是公佈欄有沒有管委會的相關公告，確保是有運作。

看公告要特別注意，有些公告方式雜亂無章法（ＮＯ）代表社區管理可能不太有規範，反之，社區公告有條理就代表社區比較有管理制度．

人要衣裝，佛要金裝，老屋要整間重新裝，聽起來很繁瑣複雜，但是以同地段的物件來說，老屋價格相對平易近人，重新裝修後也會比高公設比的社區，享有更大的室內使用空間，一開始在選房屋類型也可以多方評估喔！

補充說明

很多老公寓沒有管理委員會，目前有修法主管機關認定有危險的公寓大廈，可以限期該社區成立管委會或推選管理負責人，並向地方主管機關報備，辦理公共安全事項，違者每戶最高處20萬元罰鍰，得按次處罰。

過去老舊大廈未成立管委會，罰鍰是針對整個社區，現在則是可以罰到每一戶。若經過通知、輔導等程序後，仍未成立管理組織並辦理報備的危險公寓大廈，可處分所有權人4萬元以上20萬元以下罰鍰，屆期未辦理者得按次處罰。

管委會成立注意：

新建社區須由建商擔任招集人成立管委會，一個社區可以有一個以上管委會，同一棟建築物有三戶以上就可以成立管委會。

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