方慕孺 看房當興趣
【經濟日報╱記者簡威瑟／台北報導】
資深證券、期貨分析師方慕孺十年前，買下位於板橋遠東通訊科學園區附近房子，迄今增值幅度驚人。方慕孺說，買房大家都講地點、地點、地點，但地點只能保值，若希望房地產為自己帶來獲利，就要挑選有增值條件的地方。
所謂增值條件，指的是要持續有外來移入人口。方慕孺舉例說明，他從小在竹北出生長大，自從新竹科學園區發展之後，竹北不斷有外來人口移入，房價因而節節上漲；另一個較近的例子是內湖科學園區，也同樣因人口不斷移入，帶動周邊房地產價格走揚。
根據這些經驗，若能早先挑選相關區域的房子，無論是自住或投資，都能享有增值效果。方慕孺回憶，即使2008年碰到金融風暴，板橋遠東通訊科學園區附近的房價仍然相對抗跌，之後則回歸上漲的軌道。
方慕孺之所以講求未來人口移入潛力，以及交通設施發展的可能性，而非一味挑選精華地點，很大一個原因是與他的工作核心價值有關。
方慕孺的職場生涯都與證券業相關，總資歷達27年以上。甫入行時，他從營業員開始擔任起、一做就是十年，隨後，轉職成為研究員，正式開啟他的基本面研究之路；退休前最後一分工作是華南永昌證自營部經理人，結合他的基本面專長，以低檔發掘好股、並買在好價位的邏輯自我要求，創造超額利潤。
股票如此，投資房市當然秉持相同邏輯。
方慕孺說，操作股票講的是本益比，本益比的倒數就是預期報酬率，與他在衡量房價時，採用租賃報酬率的概念頗為類似。方慕孺才可以在股市中挖掘價值被低估的好公司，也能在房市中發掘未來成長潛力較強的好物件。
針對年輕人想買房、卻無力負擔的辛苦，方慕孺認為，解決之道就是要先破除買房只挑地點的迷思，精華區、蛋黃區人人愛，房價也抗跌，但最大的問題就在於精華區土地有限，多數價格都已衝上歷史天價，若年輕人執意挑選蛋黃區，認為自己買不起房子的感覺就會很強烈。年輕人想置產，除了考慮當地生活環境符合自身需求，更應從房價還低潛力區域下手、增值潛力才大。
方慕孺剛從證券行業退休，有空就去看房子，看房子變成一種生活興趣，甚至回南部老家時，也是四處逛逛、看看區域的發展；他笑說，養成這種習慣就像當初做研究時在拜訪公司一樣。他也建議，年輕人不妨培養看屋的興趣，一方面是正當休閒娛樂，一方面也對房地產建立更多了解，從親眼所見的學區、生活機能、周邊設施等，到聽聽仲介或是附近鄰居的說法，才會得到真正的第一手資料，不會只看建商廣告在挑未來居所。
何世昌
現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長
