送房神操作!只繳3天利息 贈與、土增稅都省了

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

房價高漲,不少父母不捨子女辛苦買房,決定把名下房子送給小孩。資深地政士鄭文在表示,現在到12月31日是好時機,只要懂得操作,就可省下可觀土地增值稅

最近就有一案例,新北一位媽媽,看女兒雖然努力上班,但薪水有限,要存夠錢買房子相當困難,於是決定把名下一間公寓登記給女兒,但條件是房屋登記的所有費用,一切由女兒自付,女兒既高興,但也很憂愁。

高興的,當然是有了房子,但煩惱的卻是,如果用贈與,除了贈與稅,還有一筆土地增值稅。

最重要的是,根據土地稅法第34條,贈與不動產,土地增值稅只能用一般稅率,分別為20%、30%、40%,不適用自用住宅10%稅率。

女兒找上地政士請求協助。地政士調出資料,該間公寓房屋及土地的公告現值約300萬元,若直接由媽媽贈與女兒,除有贈與稅外,另外媽媽房屋的持有期間超過20年,初步概算,土地增值稅採一般稅率約45萬元,

地政士建議她用買賣方式,只要買賣價格大於300萬元,就符合遺產及贈與稅法的規定,另外女兒有固定薪資所得,申請房貸、繳納銀行貸款沒問題,即可完成買賣。

而採買賣方式,除了不用贈與稅,也可適用土地增值稅自用稅率10%,約20萬元,可省25萬元。

至於操作方式,經過協商,房子以買賣價格500萬元交易。媽媽先在年底以今年贈與免稅額度244萬元,採無償免除債務,再由女兒向銀行貸款核准256萬元,付給媽媽,買賣合約書正式成立。

到了明年1月2日,媽媽又有244萬免稅額度,就把先前女兒貸款出來的錢,再拿出244萬,無償贈與給女兒,屆時,女兒將該受贈取得的244萬元清償銀行貸款,到了1月3日房貸餘額僅剩12萬元(256萬元-244萬元=12萬元)。

至於剩下這筆12萬元房貸,就由女兒自有資金清償,其中,銀行房屋貸款256萬元只繳納三天房貸利息,女兒就無債一身輕了。

鄭文在說,母女聽完建議後,點頭如搗蒜,女兒一再表示,一定會好好地孝順媽媽,媽媽眼神也充滿了欣慰。

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