商用不動產交易維持高檔 商仲:明年危機中有商機

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

信義全球資產今(22)日發布今年上市櫃法人商用不動產交易情形,截至12月20日為止,全年累計交易額為1,600億元,年減5.2%,整體交易仍算維持高檔,主要是以工業地產、商辦撐起全年交易,專家分析,明年在全球經濟局勢尚不明朗,市場觀望氣氛已提前展現在今年第4季交易,評估自用需求穩健,商用市場價、量有所修正,但幅度應不劇烈。

觀察近五年交易走勢,2021年的1,688億元,為近五年交易高點,因此今年的交易表現仍處在相對高水位。比較今年各季交易表現,高點落在第3季703億,佔全年交易44%,主因為航空城標售案企業進駐搶地,大筆投資額推高交易量;隨著央行第四度升息,第4季為傳統旺季表現不如預期,交易量僅200億元,在今年各季表現中排名最末,與去年同期530億元,減幅62%。

信義全球資產公司投資部副總歐人彰分析,2022年商用不動產仍處在相對高水位,主要有三大因素支撐,首先是工業地產發燒,統計全年工業地產交易711億,佔全年交易44.4%,產業升級帶動新建、擴廠需求,企業積極覓地。

觀察今年總價前五高工業地產交易,均為工業區、產專區土地,顯見具產業群聚效益、有完善工業園區規劃等,皆為企業主在做投資設廠決策時的考量因素。

此外,後疫情時代企業因應產業趨勢,著手建置倉儲、物流中心,在今年第1季,統一超商就以10.3億元取得桃園楊梅土地,將規劃建置物流園區。

其次,今年的商辦交易成長相當顯著,2022年商辦交易額為408億元,較去年144億元增幅達183%,主因為目前企業多朝向廠、辦分離思維,選擇在精華市區設置辦公室、服務據點。

此外,亦有企業主考量既有辦公空間老舊、硬體設備已跟不上企業發展,轉而尋覓屋齡較新的辦公大樓,辦公室舊換新需求,也推升商辦交易量,也激勵建設公司投入商辦產品開發。觀察今年總價前五高的商辦、廠辦交易,可發現廠辦就包辦三個名次,顯示廠辦商品同樣也受企業主青睞。

最後,從買方結構分析,仍以企業自用為大宗,壽險業部分即使面臨防疫保單因素等諸多挑戰,金融壽險產業購置商用不動產交易累計達483億元,佔全年交易30.2%。

今年壽險公司多朝向雙北市以外、具產業議題支撐的區域尋找標的,除看好可穩定收租的商辦大樓外,投資眼光也望向今年最火熱的廠辦、物流中心等工業地產,中國人壽共投下236億包棟豐邑A8市政核心大樓、內湖精英電腦大樓,也取得潤泰金融大樓部分樓層,榮登2022年掃樓王;台灣人壽以63億元取得錦鋐氣密窗廠辦,為今年壽險業第二大買家。

展望2023年,信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析,濟成長放緩、外銷訂單表現下滑,可能影響一些企業營運資金運用策略,或許會有處分資產的需求,對仍有購置需求的企業、甚至是投資型買方,相對而言是可以切入的機會點,危機入市仍可搶佔先機、贏得商機。

林建勛指出,預估明年商用市場的價、量可能有所修正,但幅度應不會太劇烈,且隨著防疫政策解封帶動國內旅遊,觀光餐飲與連鎖零售產業回溫,內需市場將成為明年經濟支撐關鍵。另,明年市場仍以自用需求為主,艾司摩爾、東京威力科創、IBM等外商企業投資台灣,將帶動相關產業鏈發展,活絡工業地產交易量。

商辦方面,明年起將陸續有新大樓釋出,北市辦公生態圈將從市中心朝向內湖、士林、南港等區域擴展,由於新辦公供給分散在北市各區,且是在未來幾年陸續完工推出,就目前北市辦公空置率在2.5%以下,市場需求殷切,應不至於因供需失衡而影響價格,但仍需關注,由於新建案在起造時的土地取得成本、營建成本較高,倘若反應在推案訂價上,價格過高可能影響買方購買決策。

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