升息1碼、北市商辦稀缺 壽險業者也出現脫北潮

壽險業者在北市「獵樓」難度增加。圖/高力國際
壽險業者在北市「獵樓」難度增加。圖/高力國際

壽險業者也出現「脫北潮」!高力國際今(23)日指出,台北市商辦稀缺,加上央行宣布升息1碼,壽險業者投資不動產最低收益率門檻再拉高,從2.095%調高至2.345%,壽險業想在北市想買到符合條件的合適標的,困難度增高,投資佈局重心逐漸朝桃園、台中、新竹發展。

高力國際董事總經理劉學龍分析,過去五年保險公司在主要都會區商用不動產購置金額,近年除了2020年有南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案釋出,推升當年度保險公司在台北市投資金額逾千億外。

近年可滿足保險公司收益率要求之投資物件供給短缺,而產業發展成熟之台中、桃園、新竹,受惠產業對辦公室、倉儲物流需求穩健成長,以及較高的收益率,為較受保險公司青睞之重點布局區域。

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示,台北市主要商圈信義、敦南、敦北,甚至內科等,基本上都已經接近飽和,甚至壽險也已經布局很深,「該買的、能買的」幾乎都買了,即便是內科辦公樓收益率已下探至3%以下、甚至不到2.5%,但因有產業匯聚效益、空置率低,只要有全棟辦公樓釋出,仍非常搶手。

目前台北市僅有北士科、南港算是商用不動產供給較大的區域,不過,北市科仍屬於開發初期階段,目前僅有華固建設推出的廠辦案,即便價格賣得漂亮,但該區域廠辦價格是否就因此而定錨,仍有待整體區域發展成熟才能論定。

至於南港方面,未來五年供給量大增,將會出現一段整理期,就看屆時市場供需的變化。

新北市則受惠北市辦公室與商用不動產外溢需求,尤其部分有捷運、道路交通,甚至公共建設匯聚的重劃區,不過,會選在新北市設立辦公室的產業多數有地緣關係或是特定需求。

黃正忠認為,台中市有產業加持,像是前一波台商回流,不少台商為求升級,將廠房與辦公室分開,甚至到台中七期買進辦公室,目的不外乎要把市場擴大,提升自身的產業價值,但是再往南,像是台南、高雄等南二都,單靠台積電話題,頂多帶動住宅買氣,對於商用不動產、辦公室的產業支撐力道稍為薄弱,因此,即便壽險業者想要脫北,仍會挑選有產業聚落加持的都會區作為投資不動產的優先考量條件。

除了壽險業,過去幾年以製造業、科技業為主力之自用型買家,於市場的佔比逐漸提高,依高力國際統計,過去五年光是製造業與科技業貢獻之交易金額佔比從31%提升至45%,且這數據尚不包含金融、服務業的自用交易金額,反映自中美貿易戰以來,產業回流帶動的廠、辦擴張需求,以及台灣產業優勢下所吸引之內外資產業投資擴張。

資料來源/高力國際
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