自備180萬買900萬房以為穩了！鑑價少100萬她傻眼：投資客這招害慘人

貸款不看合約價 而是銀行鑑價？

房市交易火熱時期，單身的朋友小芬好不容易買到一間總價900萬元的小宅，原本以為銀行貸款八成，只要準備180萬元頭期款即可。

沒想到送件後，銀行只願意以800萬元估價，並核貸八成，也就是640萬元。原本預計自備180萬元，瞬間變成得拿出260萬元，整整多了80萬元，讓她當場傻眼。

為何會有鑑價不足的問題呢？首先，我們要先弄清楚銀行鑑價的遊戲規則。房屋鑑價主要是估算不動產本身的市場價值，銀行再依鑑價結果，搭配申請人的財力、收入及信用條件，決定最終核貸金額與貸款成數。

影響鑑價高低的四個條件

【條件1】房屋屋況

房屋樓層、屋齡、坪數大小、建築結構和形態，是透天、大樓還是公寓？有無裝潢？以及所在地段，馬路或巷弄內？是蛋黃區還是蛋白區？生活機能便利性（附近有無大眾運輸）等，都是影響價格的因素。

【條件2】土地持分

除了地段很重要之外，房屋的土地持有面積對於鑑價的結果影響也很大，原因在於房屋會隨著時間逐年老舊而貶值，但土地卻會不斷增值，若未來都更或危老重建，是依照土地持分來按比例分回，因此土地坪數和它的未來價值性，在鑑價時頗重要。

【條件3】嫌惡設施

附近有嫌惡設施的房屋，或多或少會影響房屋價值，例如：墳墓、電箱、加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、化學工廠等，都屬於會影響行情的常見嫌惡設施。

雖在同一區塊，但距離嫌惡設施遠近不同，或是否會直接目視可及，影響性有差，因此銀行專員會需要親自到現場勘查。若屬心理嫌惡因素較大的特殊物件，例如事故屋（俗稱凶宅），銀行甚至可能降低估價或直接不承做房貸。

【條件4】實價登錄

銀行端的鑑價人員多半會先從銀行近期內部建檔的資料來比對，尤其是新的大型社區，現成可參考的交易資料較多，很容易就可以找到同棟或是同樓層近期的行情來比對。

不過同社區也會有價差，包括樓層高度、座向、面馬路或後巷，或是否有特殊條件問題也會有些微差異。

若銀行內部缺乏近期成交資料，通常會參考內政部實價登錄資料，並以近期、同類型、同社區或鄰近區域的成交案例作為估價依據。

以上這麼多原因，到底是哪一個因素影響了小芬房子的估價呢？原來，因為前手屋主是一年前入手的，經過輕裝修後，加了裝潢費用再賣給小芬。

說穿了，就是投資客裝潢轉售，由於前一手成交時間距離很近，加上房屋僅經簡易裝修即轉售，銀行認為短時間內房價大幅上漲的合理性有限，因此估價仍偏向參考前一手成交行情，未完全反映賣方加價後的售價。

所以，若要入手短期已有交易的物件，記得要留意不要追價過多，不然就算你願意加價買，之後也可能因為銀行鑑價不足，導致無法貸足成數，就得另外用信貸或個人投資周轉金等，補上自備款的價差。

由於各銀行的評估條件略有差異，所以銀行鑑估值並不等於房屋真正的市場價值，而是銀行站在風險控管角度，對擔保品所做出的保守估算。

因此，鑑估值偏低，不代表房子一定買貴了；但若成交價高於銀行鑑價，就代表購屋人必須自行補足差額，自備款壓力也會隨之增加。

此外，銀行最終的貸款金額，是不動產鑑估值和契約價格取其低，還會參考貸款人的實際財務條件，因此建議有意買房的朋友，還是須保守規劃。

（本文摘自聯經出版《打造高房商，聰明買好宅：先懂再買，好家在！張旭嵐的四十五堂買房決策課》，作者：張旭嵐）

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台灣房屋-張旭嵐

台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷：1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照：就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作：不買豪宅買好宅（商周） ★Podcast：嵐姐好家在 ★粉專：張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公