貸款下不來被建商沒收366萬！買方提告吞敗 何世昌點：敗筆在少簽1張切結書

金龍掌中泣，相煎何太急。從新聞報導上看，似乎是建商給的貸款時間太短，凌女未能在期限取得貸款而被建商沒收違約金。

「怎麼有建商如此逼人？」因為在央行祭出嚴格限貸令後，多數建商會給承購戶更多時間申辦房貸，很少見到取得使用執照後要求承購戶必須在20個工作天內完成銀行貸款的情況。

在好奇心驅使下，我翻看判決書後，把時間順序與兩造相爭關鍵因素條列出來。

以下內容均引用自臺灣新竹地方法院民事判決115年度訴字第368號。

2023年6月30日：凌女簽約購買新竹新埔建案「壹山」二期F10戶，成交總價為3,665萬元。

2025年9月25日：「壹山」二期取得使用執照。

2025年9月26日：建商寄發銀行貸款通知書予凌女，通知凌女於「20個工作天」（註1）內「自洽貸款」（註2）。依通知書約定，扣除例假日後，最晚應該在2025年10月30日完成貸款。

「註1」工作天是指扣除星期例假日、國定假日，以及如颱風假等天候等不可抗力因素後的日子。

「註2」自洽貸款的意思是不與建商指定配合銀行貸款，而是由承購戶自行接洽銀行申辦貸款）

2025年9月30日：凌女收到建商通知書。

2025年10月30日：凌女未完成申貸。

2025年11月底：玉山銀行回覆凌女，拒絕承作貸款。

「凌女主張」因央行政策關係，玉山銀行於11月底通知不願承接本件貸款。

2025年12月1日：

兩造爭議：

「凌女主張」建商同意延長貸款期限1個月。

「建商主張」已告知凌女必須簽署「延後過戶切結書」，始同意延長貸款期限為1個月。

「法院經查」凌女於12月1日向建商表示會簽署「延後過戶切結書」，但直至12月8日，凌女仍未簽署「延後過戶切結書」，建商便將延長貸款期限改為3日內。

2025年12月2日：建商寄發逾期通知書予凌女，要求凌女於「1個月內」完成申貸手續。

2025年12月11日：因凌女未簽署「延後過戶切結書」，建商再次寄給凌女逾期通知書，要求「3日內」完成申貸手續。

「凌女主張」建商同意延長貸款期限1個月，不應擅自改為3日內。

「法官見解」此時改變貸欺期限，並不影響原契約內約定「20個工作天」完成貸款之規定。

2025年12月26日：

「凌女主張」新竹三信已同意核貸，建商不應沒收違約金。

「法院經查」

原告配偶詢問：「所以現在已經確定可以核貸嗎？那個成數」

新竹三信員工表示：「應該是說我現在徵信完成了嘛…正常來說，徵信完成之後，應該就是照我徵信那時候的條件了，對那因為我可以提到說，因為我也是怕她說如果萬一，你們這個就是沒有成」

法官認為，上述對話紀錄只能推認新竹三信「核貸之可能性」，並不足以證明「完成申貸手續」；所謂申貸手續包括金融機構之估價、確定核貸金額、對保等程序。

從判決內容來看，建商給凌女的申貸時間，從2025年9月26日寄發通知書與同月30日凌女收到通知書起，再延至11月30日。在貸款量能緊繃的環境下，兩個月時間並不算長。凌女主張是央行政策影響，應該有其可能。

不過，凌女告知貸款問題後，建商同意可再延至12月底，其實有誠意給更長時間；唯前提是凌女須要簽署「延後過戶切結書」，而凌女逾期未簽，這裡可能是讓建商心情不美麗，轉而沒收違約金的關鍵。

判決書內容並未提到凌女為何不願簽「延後過戶切結書」，法官認為建商沒收違約金有據。然而，凌女於此期間持續向銀行申辦貸款，與惡意違約情況不同，所以把違約金從15%降至10%、即366萬5,000元。

我是覺得，現在申辦銀行貸款確實曠日費時，建商、消費者兩造要相互體諒。建商可以酌情給承購戶更長的申貸時間，但承購戶也應該上緊發條，如果誤以為建商可以讓你一拖再拖，那就要花錢繳學費了。

◎本文獲 何世昌 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。

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