房市至少再冷3年！資深房仲曝：預售暴增6成只是「基期太低」假象

今天在某個房市評論家的版上看到，他說：「預售市場交易量單季暴增六成，買盤彷彿喪屍般瘋搶！」

他還認為很奇怪，明明預售屋開價比中古屋貴了26萬，為什麼大部分的人還是跑去買預售屋？故事先說到這裡，這樣的文章，確實很吸睛，甚至可能突破你的三觀！

但是，這個「單季暴增六成」，如果沒有交代原本的成交量基期，對判斷房市幾乎沒有太大的意義，我舉個例子給你聽：

國中的時候，我的數學很差，當時剛開始學未知數X、Y、Z，我完全搞不懂，考試幾乎都不及格。

後來，為了不要跟同學差太遠，我開始補習數學。不得不說，補習之後成績真的進步了！

第二次段考，我的數學成績大幅成長；算一算，整整進步了60%！反觀我們班長，那位漂亮的女同學，第二次段考的數學成績，竟然退步了2%！

怎麼會這樣？到底我跟她發生了什麼事，為什麼表現如此天差地別？

不要只看成長率 更要看成交量的基期

事實就是：我第一次段考只考30分，第二次考了48分。沒錯，我的成績進步了60%，但實際上仍然只有48分，成績一樣不理想！

班長第一次考92分，第二次考90分。雖然帳面上退步了約2%，但她的成績還是遠遠領先我。

這就是統計上常見的「低基期效應」。當原本的數字已經低到谷底，只要增加一點點，換算出來的成長率就會非常驚人。

所以，判斷市場不能只看「成長了幾成」，還要看它究竟是從多少增加到多少。

從前年9月第七波信用管制，加上銀行房貸水位拉警報之後，預售屋成交量一度萎縮近90%。

如果把原本的成交量比喻成100分，後來只剩下10分；現在即使單季暴增60%，也只是從10分回升到16分。跟原本的100分相比，依然少了84%！

所以，這樣的數據可以說是「低檔反彈」，甚至可能是「逐漸止跌」，但要形容成買盤像喪屍一樣瘋搶，未免也太會加戲了！

數學有進步，當然值得嘉許，因為成功，來自每一次的小進步，但我們現在討論的是房市、是經濟，不能只看一個漂亮的百分比，就開始自嗨。

我的結論是：

一、房市依然處於冰天雪地，目前主要由剛性自住需求支撐。

二、接下來如果新青安3.0上路，總價1,000萬至2,000萬的首購型產品，仍會是市場重要的購屋主力。

三、大量交屋潮即將到來，貸款、資金與轉售壓力都需要時間消化。這一波房市低谷，我預估至少還需要三年。

所以，現在可以買房嗎？昨天，我和一位合夥人正好聊到這個問題。

我的答案是：只要是自住，隨時都可以買！因為自住最大的優勢，就是可以用時間換取未來的空間。

但是，你一定要買到「三對」物件：

對的地段

對的規格

對的價格

尤其是「對的規格」！買方市場最大的優勢，就是那些過去很難買、甚至專門負責創社區新高的好規格，現在也開始有機會用合理價格入手。

例如：B1靠柱大平車＋邊間兩面採光＋雙衛浴開窗＋標準大三房＋高樓層！

這種房子放在以前，往往一出現就被搶走，甚至成為社區最高價。但是現在，這種真正具有稀缺性的好房子，反而是值得你認真評估、勇敢出價的標的！

趕快去看，勇敢出價！因為現在願意把好房子端出來賣的屋主，通常都有一個必須出售的理由。只要用對策略，把價格出在合理的射程範圍內，現在要買到比市價更便宜的優質物件，機會真的比過去大很多。

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