36%境外資金撐日本不動產交易 住宅、飯店及物流躍投資焦點
受國內房市政策調控影響，台灣房地產市場逐漸進入交易量縮、價格盤整階段。然而，在台股屢創新高、市場資金充沛的環境下，部分機構投資人及高資產客戶已將目光轉向海外不動產市場，其中又以日本最受關注。
根據高力國際日本研究部統計，目前日本不動產交易市場中，約有36%的交易金額來自境外資金，顯示國際資金對日本市場的高度關注。
高力國際日本研究部資深董事川井康平（Kohei Kawai）表示，日本不動產市場正進入新一輪投資循環。過去十年間，投資人主要聚焦於辦公室及核心商業資產，投資報酬多來自資本化率（Cap Rate）壓縮及資產價格增值，但隨著日本利率逐步正常化、通膨回歸，以及地緣政治不確定性升高，市場投資邏輯也正在改變。
川井康平指出，雖然許多海外投資人仍重視資產價格增值潛力，但在利率與營建成本同步攀升的「雙漲」環境下，投資決策已逐步從追求資本利得，轉向「重視收益成長與現金流穩定性」。投資人也開始依據不同資產類別的成長潛力與風險特性，重新檢視投資組合配置，使日本市場出現更明顯的資產輪動趨勢。
川井康平分析，其中住宅不動產因具備穩定租賃需求及持續現金流優勢，持續吸引長期資本布局。尤其東京都心及周邊區域人口高度集中、租屋需求旺盛，使住宅產品維持高出租率與穩定收益表現，成為許多機構投資人配置日本市場的重要標的。
旅宿資產方面，川井康平指出，因受惠於疫後國際觀光快速復甦，讓飯店、旅館等物業展現強勁成長動能。
去年訪日旅客人次突破4,200萬人次，創下歷史新高，不僅帶動飯店住房率維持高檔，也推升平均房價（ADR）及每房收益（RevPAR）表現。不過，高力國際指出，隨著航空運能及住宿供給限制逐漸浮現，市場也開始重新評估旅宿產業未來的成長速度與發展空間，投資熱度正逐步回歸理性。
物流不動產方面，則持續受到電子商務發展、供應鏈重組及企業配送需求增加等結構性因素支撐。高力國際認為，物流市場未來仍具穩健成長潛力，但成長模式將以長期且漸進式發展為主，而非短期爆發式擴張。
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