傻傻等房價崩盤？專家點破「土油工」3大成本硬傷：收入沒增加只會越等越慘

房價最大的敵人不是建商，是你忽略的成本，很多首購族最近最常問我的一句話是：「馬店長，現在房價這麼高，我是不是應該再等等？」

我通常不會直接叫人買，因為買房不是買衣服，不是今天喜歡就刷卡，明天不喜歡就退貨，買房是一個家庭的財務決策，也是一段人生階段的選擇。

但我會反問一句話：「你等的是房價跌，還是你有沒有算過，自己到底等不等得起？」這句話很現實，因為很多人以為自己是在等房價崩盤。

但這幾年的市場告訴我們一件事：房價不一定每天漲，可是蓋房子的成本，幾乎很難回到過去。

這才是首購族真正要看懂的重點，最近營造工程物價指數再度走高，很多人看到這種新聞，第一反應是無感，因為覺得那是建商的事、營造廠的事、新聞台的事。

錯。這件事跟每一個想買房的人都有關，因為房價不是憑空喊出來的，一間房子的價格背後，至少有幾個基本成本：土地、營造、稅費、融資、管銷、建商利潤。

很多人只看到最後的售價，然後罵一句：「房價太貴了」但你如果真的拆開來看，就會知道現在房價很難大幅回到過去，不是只有因為建商想賺，而是因為成本結構早就變了。

以前買地比較便宜、工資比較便宜、材料比較便宜、貸款利率環境也不一樣，可是現在呢？土方處理變貴、建材變貴、人工變貴、機電設備變貴、融資成本也變高。

一個案子從土地取得、規劃設計、申請建照、開工、基礎工程、結構體、機電、防水、裝修，到最後交屋，每一個環節都在吃成本。

你以為房價只是建商開價，其實房價背後，是一整串成本堆疊出來的結果，尤其這幾年最明顯的，就是「土、油、工」三件事。

第一、土

很多人不知道，房子還沒蓋起來之前，光是土方、基礎工程、廢棄物處理、運輸，就已經是一大筆成本。

尤其現在土方處理不再像以前那麼簡單，法規更嚴、處理費更高、運輸成本也提高，房子還沒看到一樓地板，建商就已經先花掉很多錢。

第二、油

國際戰爭、能源波動、原物料價格變化，都會影響建築成本，你不要以為油價只影響你開車加油。

油價會影響塑膠、瀝青、防水材料、管線、運輸成本，只要是蓋房子會用到的材料，很多都跟能源價格有關。

當運輸貴了，材料進場就貴，當材料貴了，整體營造成本就上去。

第三、工

營造業缺工不是新聞，是長期現實，現在年輕人不願意進工地，老師傅越來越少，技術工班越來越難找。工人不是你今天打電話，明天就排得到。

好的師傅更不是便宜就請得到，所以工資上漲，是必然，你要品質，要安全，要工期正常，就必須付出相對應的成本。

這三件事加起來，就是現在房價底部越墊越高的原因。

所以很多人問：「那建商少賺一點不就好了？」這句話聽起來很合理，但現實沒有那麼簡單。

如果一個案子的成本已經比過去高了兩成、三成，你叫建商少賺一點，或許可以讓價格不要漲那麼多，但很難讓房價直接回到十年前。

就像你現在走進便當店，不會期待老闆賣你一個五十元雞腿便當，因為米、菜、肉、瓦斯、人事成本都變了。

房子也是一樣，市場會修正、價格會有波動，有些產品會讓利、有些個案會降價，但你期待全市場一起大崩盤，回到爸媽那個年代的價格，這真的比較像是一種想像。

更現實的是，房價可能不會每天大漲，但你的購買力，可能正在被時間慢慢吃掉，這才是首購族最容易忽略的風險。

很多人一直等、等政策、等降價、等利率、等市場崩盤，等到最後發現，房價沒有跌到自己期待的程度，頭期款卻越來越難存。

以前一間房子總價八百萬，你需要準備兩成自備款，大概一百六十萬，後來同樣生活圈的房子變成一千萬，你要準備兩百萬，再後來變成一千二百萬，你要準備兩百四十萬。

你以為自己多等幾年是比較安全，但如果收入沒有同步增加，存款速度沒有追上房價，你等到最後，不一定是等到便宜，而是等到門檻變高。

這就是首購族最痛的地方，不是你不努力，而是市場的成本結構，沒有在等你慢慢準備。

所以我一直認為，首購族真正該做的，不是每天問：「房價會不會跌？」而是要問自己：「我現在買得起什麼？我可以負擔多少？我適合什麼總價？我想住的生活圈，還有沒有符合我能力的產品？」

買房最怕的不是買不到最低點，買房最怕的是你從來沒有算清楚自己，你不知道自己可以背多少房貸，你不知道自備款要留多少安全水位，你不知道每個月生活開銷扣掉房貸後，還能不能正常過日子，你也不知道自己到底是想買夢想，還是想買一個可以真正開始生活的家。

所以給首購族三個很實際的建議：

第一 先算安全自備款

不要把所有存款一次砸進頭期款。買房之後還有裝潢、家具、稅費、管理費、生活開銷，你至少要保留六到十二個月的緊急預備金，因為房子是讓你安定，不是讓你窒息。

第二 房貸不要壓到極限

很多人買房只看銀行願意貸多少，卻忘記問自己扛不扛得住。

銀行願意貸給你，不代表你每個月繳得輕鬆，房貸最好控制在家庭可支配所得的合理範圍內，不要為了一間房子，把生活品質全部犧牲掉。

第三 先買對 不要只想買滿

很多首購族一開始都想一步到位，地段要最好、坪數要最大、屋齡要最新、格局要完美、價格還要便宜，但現實是，市場不會完全照你的理想排隊。

真正成熟的買房思維，是先找到符合現階段能力的產品，買得起、住得下、生活機能可以接受、未來有轉手性或換屋彈性，這比追求完美更重要。

因為買房不是一次定終身，很多人都是先上車，再慢慢換到更適合自己的房子。

你可以期待市場修正，但不要把人生規劃全部賭在崩盤上，因為真正有準備的人，不是等新聞告訴他什麼時候該買，而是他早就算好自己的能力，知道什麼價格可以出手，什麼產品該避開，什麼風險不能碰。

現在的房市，早就不是十年前閉著眼睛買都會漲的時代，但也不是很多人幻想中，明天就會全面崩盤的世界，它更像是一個篩選市場，沒有準備的人，會越看越焦慮，有準備的人，會越看越清楚。

首購族真正要追求的，不是買在最低點，而是買到一間自己負擔得起、生活撐得住、未來還有選擇權的房子。

房地產最殘酷的真相是：你可以不買，但你不能不懂。

因為不懂市場的人，永遠只會被新聞情緒牽著走，一下覺得房價要崩、一下又怕再不買就買不起。

真正該做的，是回到自己身上，算清楚錢、看懂成本、理解風險、選對產品，不要幻想最低點，也不要衝動追高點。

買房不是跟市場賭氣，買房是跟自己的未來負責。

所以，如果你是首購族，請記得一句話：你以為你在等房價跌，但如果你沒有準備好，你可能只是等到自己越來越買不起。

◎感謝 馬湘琳 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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