房貸陷阱要小心！專家揭「階梯式利率」暗藏高成本：後面恐飆到8%

好事貸房貸經理張瑩茹、周錦光在節目好事貸House Loan分享貸款時利率、額度、月付金所造成的影響，周錦光特別提到「階梯式利率」這個常見的貸款陷阱，有些銀行一開始標榜低利率吸引客戶貸款，但後面利率升高，造成整體成本增加，他呼籲民眾在辦貸款時務必要看清楚內容，並算好成本，才不會落入陷阱。

張瑩茹表示，有位網友提問，A銀行利率比較低但是只能貸七成、B銀行利率比較高但額度也比較高、C銀行年期最長月付金最低，但總利息高出很多，究竟該選擇哪一間銀行辦房貸比較好？

周錦光指出，這就是標準的「貸款3難」，每個人都想要利率最低、額度最高、繳最少的方案，但這3件事在數學上叫做空集合，也就是無法達成的意思。

大部分客戶最看重的是利率，覺得利率只要稍微差一點就好像被貴到了，周錦光說，利率當然代表你付出成本越低越好，銀行也要增加自己收益，於是會利用各種方法提高利率，再者，利率攸關風險的考量，銀行如果願意多借你一點錢，他也要負擔更大的風險，自然希望利率能高一點，但如果你希望利率低，可能額度上反而達不到自身需求，這是很兩難的處境。

周錦光提到，有一些客戶更重視高額度，覺得手邊多一些現金更好，每個人需求不一樣，如果想要高額度，就要看你的條件狀況、風險考量與拿出的擔保品夠不夠，以上都是銀行審核會思考的問題。

「其實利率低不代表總成本低，額度高也不等於手邊會比較寬裕」，張瑩茹說，建議大家用總費用的年百分率，還有看成數是不是會卡死現金流來決定，如果你把多貸出來的錢放在戶頭裡不用，你還是要付出利息的，是否要用利息換安全感，是民眾必須考慮的問題。

利率低就一定是最好的方案？周錦光直言「看情況」，當然利率低表示你付出的利息也相對較低，但如果你辦的金額不大，可能只有30萬到50萬的信貸，或是100萬以內的貸款，那多個0.1%對你每個月負擔的利息差別也不大，可能只有十幾塊錢而已。

周錦光描述，現在很多銀行房貸喜歡推前面利息低、後面利息拉高的方案，大家辦貸款都只會看前面低利率的字，而忽視後面拉高利息的描述，所以還是要看清楚所有條件，再來思考是否要辦貸款，很多時候低利息往往都可能是行銷的手法而已。

「階梯式利率」便是最常見的貸款陷阱，可能前面只有0.01%的利率，但後面卻飆漲到2%、3%，再到後面又跳到5%甚至8%，民眾還是要思考自己總成本是多少。

張瑩茹分享，自己以前在銀行做信貸時，就有所謂兩段式的貸款利率，前段，例如前三期、前六期利率都比較低，可能只有0.01%，大部分出現的時間就是在每月的報稅季節，要注意的是，除了後段利率會提高外，銀行更會將「手續費」算進去，民眾要格外留意。此外兩段式利率可能有「綁約」問題，例如至少綁一年，你沒辦法提早還完，所以總成本算下來還是很高的。

月付金比較低，代表每個月還款金額較少，這才是最重要的貸款要素？周錦光坦言，月付金低的確代表你每個月生活品質能夠更好，但並不代表利率低，有可能是它的年期非常長，像是20年、30年、40年房貸月付金確實是越來越低，但相對而言你負擔的利息也會越高。

以1000萬、利率2.3%來估算，20年每個月要繳5萬2千元，總利息支出是248萬；如果是30年的話，每個月只要繳3萬8千5百元，但總利息會變成385萬元；40年每個月繳3萬2千4百元，總利息就會飆升到530萬元，幾乎是一半的利息支出。所以想讓月付金降低，你的總利息支出也會隨之變高，等於增加總利息支出來降清每月還款壓力。

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貸款職人「貴哥-孫鴻貴」，前銀行資深經理，連續多年房貸業績全國第一。離開銀行創辦好事貸品牌， 並致力推動金融貸款知識的透明化與普及化，自製的影音圖文獲得許多知名媒體引用。