銀行拖一年還被砍成數！資深房仲曝「補件地獄」：慘多掏150萬

資深房仲謝濱展在YouTube頻道分享自身買房經驗，直言在銀行緊縮放貸期間，親身經歷長達一年的「補件地獄」，不僅流程反覆延宕，最終核貸成數也不如預期，還需臨時籌出150萬元現金補足缺口。

他回憶，2023年11月中旬開始辦理房貸，房屋登記於太太名下，由太太自行對保，未由他擔任保人。當時銀行要求補充套房租金收入證明，夫妻配合提供資料，卻遲遲未有進展，與過往1至2週即可完成對保的經驗形成強烈落差。

直到隔年3月，銀行才通知租約即將到期，要求重新補件。雖然當初送件時租約仍有效，但仍被要求補齊最新資料。阿濱表示能理解銀行審核，但不解為何未提前說明，沒想到6、7月又再次以同樣理由要求補件，流程反覆讓人相當無奈。

過程中他也曾詢問是否可自行尋找配合銀行，但遭建商拒絕，僅能使用指定銀行，最終一路拖到11月底才完成核貸。然而原先被評估可貸8成，實際核貸卻僅7成，導致需臨時補上約150萬元資金，增加購屋壓力。

他分析，關鍵仍與銀行與政策環境有關，當市場資金緊縮時，審核標準趨嚴，不僅流程變慢，貸款成數與利率也較不理想。即使最終核貸成功，也不代表能拿到原先預期條件，購屋族需預留資金彈性以因應變數。

避開房貸「補件地獄」3大重點

提高收入能力，增加核貸條件

銀行審核房貸時，最重視的仍是還款能力。收入越穩定、金額越高，核貸成功率與貸款成數也相對提高。若本身收入較不穩定，建議提前做好財務規劃，提升整體條件。

對保前先整理好租約

若有租金收入，務必在對保前確認租約期間完整，建議至少續約一年以上，避免銀行審核期間拖延，導致租約過期而被要求反覆補件。

了解自身職業屬性

雖然政策未明確限制特定職業貸款，但實務上銀行仍會依職業穩定性評估風險。部分行員可能會「暗示」職業類型影響貸款條件，導致貸款成數下降或利率提高。

哪些職業容易被「打折」？

無扣繳憑單族群

如夜市攤販、路邊攤、自營業者等，因收入難以明確證明，在銀行緊縮時期，通常會被降低評價。

特定產業族群

即使有扣繳憑單，像房仲、代銷等產業，在市場緊縮時仍可能被列為「特殊職業」，影響貸款條件。

◎感謝遠見房屋共同創辦人 房仲阿濱授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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遠見房屋共同創辦人、熊課知識平台創辦人、百案實戰房產顧問｜房仲阿濱
一名資深房仲，從業14年，目前開5家店，業務150人，成交超過 300 件房仲專業案例，擅長買賣規劃、房市趨勢分析，亦經營「房仲阿濱」粉專與 YouTube，持續推廣房產知識