打房下房價為何沒大跌？李同榮：這三力拉鋸

近年房市重拳打房，然而房價卻未大幅修正。房市趨勢專家李同榮1日表示，房市在「成本上升、需求轉弱、供給增減互見」的三方力道較勁下，產生了相互矛盾拉扯的抗力，致使房價跌幅趨緩，對後市將造成「跌幅縮小、跌勢拉長」的遞延效應。

李同榮指出，從成本面向分析，近年營建成本上升並非短期波動，而是多重結構因素疊加的結果，一旦成本增加，勢必面臨能否轉嫁問題，主要成本增加因素可歸納為以下四大面向。

第一，人工成本長期攀升：隨著台灣人口老化與勞動力減少，營建業面臨嚴重缺工問題。年輕世代不願投入高風險、高強度的工地工作，導致技術工薪資持續上漲。即使引進外籍勞工，也難以完全填補缺口，人工成本呈現「剛性上升」。

第二，廢土處理與環保法規趨嚴導致土方之亂：近年「土方之亂」事件頻傳，使政府加強廢棄土石方的流向管制與回收制度，合法處理成本大幅增加。建商不僅需支付更高的清運費用，還需承擔更長的行政流程與時間成本，直接拉長工期並推升總體開發成本。

第三，ESG與綠建築要求提高：在全球淨零碳排與永續發展趨勢下，未來新建案勢必納入節能設計、綠建材、智慧建築與碳排管理、甚至強制種電等要求。這些ESG標準雖有助於長期價值提升，但也將明顯增加營建成本。

第四，國際油價與通膨壓力：近期美伊戰事升溫，帶動國際油價上漲，進一步形成輸入型通膨壓力。營建業高度依賴能源與原物料，戰事越是拖長，成本自然隨之水漲船高。

李同榮分析，成本上升對下修房市的「利」與「弊」，在房市進入修正期時，成本上升並非全然負面，反而在某些層面形成「價格支撐機制」，其正面效應包括房價下修空間受限，避免市場系統性崩跌，抑制新推案供給量，減緩未來供給壓力，提升產品品質並形成市場強弱分化。

另外，成本上升對建商與交易市場都會產生三大不利因素，第一，建商利潤壓縮，資金風險升高：在銷售速度放緩的情況下，成本卻持續攀升，建商利潤空間被大幅壓縮。在資金斷鏈危機下，部分財務體質較弱的建商，甚至可能面臨資金斷鏈風險，增加市場不確定性。

第二，交屋潮遞增，交易量萎縮，房價僵固化：當建商不願降價、買方又因預期下跌而觀望時，市場陷入「價格僵固、成交停滯」的僵局。這正是之前所提出的核心觀點——交易量一波比一波低的結構性現象。

第三，換屋需求受阻，市場流動性下降：在高房價與高成本雙重壓力下，換屋族因貸款限制與資金壓力而延後決策，使市場缺乏有效的內部循環動能，進一步加劇成交量萎縮。

李同榮表示，當前房市正處於關鍵的結構轉折期，房市正進入「成本X需求X供給」三力拉鋸階段，營建成本的上升，雖為房價提供下修保護，但若價格沒有明顯修正，也抑制了市場流動性，使交易量持續陷入低迷。

展望未來，李同榮指出，未來一年房市將呈現三大走勢，第一，價格修正有限，但時間拉長：房價不易大跌，但修正後會進入一段盤整期。

第二，交易量低迷，下半年才會回溫，市場分化加劇：蛋黃區與有潛力的科技廊帶與雙軌建設區展現強勢抗跌與上揚力道，弱勢區域將面臨更大下修壓力。

第三，供給減少，為下一波行情蓄勢：開工量下降將在未來轉化為供給缺口。

李同榮表示，當前房市進入一個「慢性修正、結構重組」的新階段，在這樣的環境中，真正的購屋決策與利基，不在於價格波動，而在於「選對區域、選對產品、選對時機」，這也正是房市大分化時代來臨的核心意義。

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