政策雖放寬、但實際不能太樂觀！專家：高資產受惠熱錢湧入、打壓首購族

【文．玩股小博士】

過去一年台灣房市確實受到一連串打房政策重創，不論是央行針對高總價貸款成數的管制，還是政府對預售屋與資金來源的嚴格審查，都讓市場進入冰封期，最直接的證據，就反映在房地產相關股票的表現上。

中古屋龍頭信義房屋股價自高點一路下跌，成交量明顯萎縮，顯示仲介業務受到沉重打擊，國內代銷龍頭海悅也不例外，營收與獲利連帶受房市交易冷卻影響，股價跌幅更是遠超過大盤。

這種情況說明一切：房市景氣並非只是體感降溫，而是真真切切從資本市場能看到衰退的痕跡。

當交易量急凍，業者手上庫存壓力增大，購屋族也因貸款條件嚴苛而遲疑觀望，房市在過去一年堪稱是「政策性重傷」，不僅建商無法推案，連仲介龍頭都難以支撐，這就是打房的實際結果。

放寬政策的象徵與實際落差不小？

這次政府宣布放寬新青安貸款，看似是給首購族一個喘息機會，讓年輕人終於能夠踏進房市。

然而，真實的狀況並不如表面樂觀。首先，上半年房市早就出現一波斷頭潮，許多因升息壓力而無法承擔的購屋族已經被迫斷頭賣屋，這部分的市場信心回不來。

其次，銀行在放款上並不會因為政府政策喊話就馬上鬆綁，金融機構仍會根據自身風險控管審慎決策。

最關鍵的問題是，新青安最高貸款額度為1,000萬，換算起來僅能購買約1,250萬市值的房子，但現實是，大多數主流房屋的成交總價早已超過1,500萬，甚至2,000萬也比比皆是。

這代表政策對真正的首購族幫助有限，反而可能讓低總價區域出現過度集中，卻無法觸及大部分市場的痛點。

熱錢推動與資金分化

若把視角拉到國際資金流，情況更值得警惕。美國聯準會已經暗示降息循環即將啟動，台灣則因為出口持續暢旺，手中累積大把美元。這些資金回流國內，自然形成一波又一波的熱錢潮。

當資金水位上升，理論上首購族應該有更多機會進場，但現實卻是「錢更偏向流向錢多的人」！

有錢人資金更充裕，面對即將放寬的貸款政策，他們往往選擇直接出手買房卡位，甚至不需要依賴貸款。

如此一來，市場結構變得更加兩極，首購族依舊被高房價與貸款條件壓制，而資產豐厚者則不斷擴張持有版圖。最終的結果，就是股市與房市繼續上漲，真正被邊緣化的反而是那些原本政策希望扶持的首購族群。

歷史循環下的當下觀察

回顧 2022 到 2023 年，台灣正處於升息循環，資金緊縮壓力讓房市急凍，這才讓新青安貸款一度帶動交易熱潮。

但如果再拉回現在來看，美國及全球因行都已經進入降息循環，台灣賺到手上的美元也更多，資金環境反而比當時寬鬆許多，這意味著市場熱錢比2023年還要強勁，房市推升壓力有可能更強。

所以政府這次放寬新青安貸款，也承諾不會納入銀行不動產集中性依舊在30%水位的警戒門檻中。

不過即便如此又如何？銀行可能就只給你1,000萬元，假設房貸需要借到1,500萬，那麼剩下的500萬要用一般房貸放款，等於納入放款管制中，你覺得銀行會想放款嗎？想當然也不太可能。

所以就是1,000萬打死，你買什麼房型或總價都可以，但銀行多的貸款一樣不會給，也不會因為政策喊話就無腦放貸，風險控管依舊嚴格，不然法規上也沒有對銀行特別有利，幹嘛把自己搞得這麼累？這代表放寬政策頂多針對中低價房屋有短線刺激，卻難以對主流市場產生實質影響。

這或許就是政府想要的效果，表面跟大家說有放寬，但實際上又找不出有什麼問題點，最後大家繞了一圈發現還是買不起，不過另外在熱錢效應加乘下，房價卻還是有可能持續飆漲，市場反而再度進入兩極化。

熱錢規模與未來走勢

熱錢潮並非空談，從台灣與美國M2熱錢就可以明顯感受到貨幣供給量持續擴張，這代表資金水位愈來愈高。

當銀行體系內的資金量能充裕，放款額度自然會再度被釋放出來，雖然短期內受到風險管制影響，市場資金分配依舊有限，但從趨勢來看，最快或許要到 2026 年底，資金環境才會真正出現更大規模的放貸空間。

但問題是，房價與股價不會等你，市場總是在資金過剩時領先反應，價格上漲速度往往遠快於薪資與貸款額度的調整。

因此，對於暫時買不起房的年輕人或首購族來說，最實際的選擇可能還是先透過股市累積資本，否則等到放款水位真正鬆動時，房價早就被資金行情再次推高。

這次政府針對新青安的放寬，看起來像是放水救市，但實際上僅能刺激到低總價區域的成交熱絡。

由於政策對主流房價帶動有限，無法真正幫助首購族跨越門檻，反而容易造成資金過度集中，讓低總價市場出現短線搶購潮。再加上熱錢不斷推升通膨，整體房市反而可能因此再度走強。

對於首購族而言，這樣的政策幫助有限，市場結構卻可能更加惡化。

◎本文獲「玩股網」授權轉載，原文：政府放寬新青安，對自住客以及房價發展可能不如大家所預期？

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