等得到全面讓利？專家曝「現在已是最佳買點」：建商定價合理、買方能議價

近期全台各房地產討論群、新聞平台皆拿一張房地產匿名討論群的截圖，就瘋傳並斷言全台房價已經修正15-20%！我將從下列面向討論實務上的真實性，避免買方過度期待、賣方恐慌性蔓延，讓市場走向極端的房價波動與流動性風險。

1、台灣房市現況交易量低迷的關鍵問題

在政策箝制資金再注入房地產，這是現況房市問題的最核心。

若央行水龍頭不開，銀行資金不放，就算房價回到從前，大部分的買方依然不可能用「大量現金」購買不動產。

因此，價格修正仍無法有效提升交易量，這點全台大型建商都很清楚。

既然無法，那何必大砍價格？現況各大型建設集團仍依開發成本計算合理售價，依照工程進度計算資金效益。

不過，會因為市場氛圍變成「買方市場」而祭出些許購屋優惠。畢竟，尊重市場機制，就是這些集團的生存之道！

2、市場都很清楚「15%是底線」

房價短期大幅調整超過15%，前期已購客戶就會產生大量違約不交屋的狀況。

既然現況交易量低迷的關鍵在政策，不在房價，市場無法有效的「以價換量」，那賣方幹嘛大動干戈為了賣少少的房子而犧牲前期已經出售的房子。

所以，賣方房價一次出手調整15%以上，絕對不可能是全面性的。

3、同建案價差本就存在

房價在同一個建案、同一個時間點，會因為面向、樓層、房型、格局的差異，全案價差就有可能超過15%的價差。

近期的「台中烏日案」、「北屯機捷案」、「台南善化案」，大家僅關注「價格是多少」，但忘記了「價值是多少」。

若深入瞭解分析這幾個案子，在地段上、環境上、週邊設施等加減分因素，會發現其在景氣熱絡時公開，亦會與市場均價上有價格上的差異。

實際讓利多少？那就是看事情角度與估價專業的問題。

4、就算房市瞬跌超過15%，買賣雙方該如何做？

前面已然討論過市場真實性，最後我們就來思考一下，若真發生會是怎樣的情境與買賣雙方該如何因應？

首先，建商端將開始大幅減量供給，在建工程緩建，新建工程停建。

未來新增供給量將迅速大幅減少，消化市場線上供給量，賣方策略「以盤待變」。畢竟，會賠錢的生意絕對沒人做！

房仲市場的屋主賣方，則因市場氛圍不佳而減低價格預期，後因個人財務狀況而決定出售時間。

此時，財務規劃非常重要，高槓桿者出場急迫性增加，售價往往低於市場價格。建議若要此時售屋，先賣出現金落袋最實在。

再者，必須恭喜有購屋需求即將進場的朋友。

出手最好的時機就從現在開始的未來一年半，市場將會有合理的價格，可以挑選符合自己需求的好房子，且選擇性增加，更有機會可以撿到便宜。

順便提醒買房正確觀念：買在相對低點即是贏家，若要買在絕對低點，大概率你會是輸家！

預售屋合理的價格=各項成本稅負+建商合理的利潤。

畢竟，虧錢的生意沒人做。若建商真虧錢的預售建案你敢買嗎？

中古屋成屋市場，虧錢的屋主他會賣嗎？若有，也是急用錢，稀有；若有，你也買不到，畢竟大部分的人沒有門路。

房仲端預售市場，112年7月以後進入市場者，當他無法或不想交屋，這些大幅低於市價的房子會被建商收回。

想買到低於市價15%的房子，若有也必須在112年7月以前購得且取得房價極度便宜的才有機會，現況來看只能說稀有。

總結好宅老編20年來的房產經驗：過去一年半房市因「新青安」超級嗨，近10個月又因「最強限貸」超級冷！

市場大起大落，對建商、屋主、購屋者、銷售端都非常不友善。

期望未來政策制定上，多些市場面的考量，不要頭痛醫頭，政策反覆造成市場極端值，大家都不樂見。

對於投資客：市場的教訓絕對是血淋淋，經歷過才懂得財務規劃的重要與槓桿的嗜血。

對於屋主：仍可以理想大於現實，可以不急，但貸款利息會很急，適當的回歸現實對買賣雙方會是最好的選擇。

對於有購屋需求的朋友：現況會是最好的購屋時機，絕對的「買方市場」讓你享受最好的服務品質、最多的可選擇物件、最有利的議價時機。

買在相對低點，已經是贏家。想買絕對低點，即有可能錯過你的最愛。

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