開出降價潮第一槍？專家解讀建商退款「砍掉重練」：原定價太樂觀
昨天房地產市場最熱門的，莫過於圖片中這則簡訊，有台南建商向已購戶退費，平均每戶200萬元，經過媒體求證，建商表示確實有「退費」一事。
建商表示：「現在市況不佳，後續推案也都已調降，自然要退費給已購戶，不過市場傳的金額過高，事實上沒這麼多，大家不要誤信謠言了！」
此事傳開後，引發房地產社群熱議，許多人相信建商降價潮已經到來。
透過「樂居」網站查詢，這個案子位於台南善化火車站周邊區域，該區有14個建案銷售中，一年內的成交均價38.6萬，而本案總戶數188戶，推案後至今僅賣出10戶，成交均價41.55萬元，特別是今年4-6月沒有成交紀錄，顯然有銷售壓力，需要調整銷售策略。
對建商來說，調整定價、更改案名重新銷售是現階段比較合理的策略，但一定會得罪已購戶，甚至引發退訂糾紛。
此刻若選擇主動退費，即便每案平均退200萬元，充其量也只減少2,000萬元的收入，對照原本預估26.76億元的總銷，損失其實不到1%。
而且此舉若成功引發市場關注，吸引人流賞屋，進而拉高銷售率，似乎也算不上損失。
當然此事仍呈現出目前房地產市場，包括預售屋市場也面臨不小壓力，已經有許多建商透過買屋送裝潢、送家電的方式，希望吸引買方進場，某種程度這也是一種價格鬆動。
不過本案比較像是原本建商定價過於樂觀，加上銷售率過低，於是選擇「砍掉重練」，直接幫已購戶「買貴退差價」，之後再重新定價銷售。
但這個案例也提醒我們，現階段投資營建股，需要密切注意建商的開案量與銷售率，如果手上案子太多，銷售率偏低，加上央行持續關緊資金水龍頭，會形成營運資金周轉的壓力，風險偏高。
反之，具有高銷售率，開案穩健，負債率逐步下降的建商，因這幾年獲利與配息仍相對穩定，股價支撐性比較足夠，會相對安全些。
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