房貸選「利率最低」的方案就對了？專家語驚：不一定正確

比利率更重要的，是房貸的真實成本

一般人選擇房貸，為了節省貸款利息，通常會選利率最低的方案。但這樣的思維，其實不一定正確。首先，市面上很多房貸方案為二段式利率，優惠期間用超低利率吸引你，期滿之後就回調，甚至調到比正常利率還高，導致整體利息平均起來並沒有比較划算。

此外，銀行在辦理房屋貸款時，除了收取貸款利息，還會有許多額外的費用產生，例如：開辦費、手續費、徵信費、鑑價費等，每一家銀行的名稱可能不同，但都是你要實際買單的支出，單看房貸利率也無法判斷這些費用的高低。

真正的內行人在選擇房貸時，懂得看另一個指標，以涵蓋利率與所有的實質貸款成本，也就是「總費用年百分率」（簡稱APR），不管利率分幾段、附加費用多少都一併考量在內，可以反應出房貸的真實成本。

因此，在選擇房貸時，除了看利率的高低，總費用年百分率也很重要。詢問房貸條件時，記得要問問房貸專員「總費用年百分率」到底多少？包含哪些費用項目？也可利用銀行網頁試算工具，填入貸款條件後，自行試算「總費用年百分率」。透過綜合比較，就可以快速判斷自己該選擇哪一家銀行的房貸了。

我的貸款金額超出新青安的1000萬怎麼辦？

由於新青安有1000萬貸款額度上限，在現今房價高漲的情況下，除申辦新青安外，往往必須搭配同家銀行的一般房貸方案，始能符合貸款需求。在衡量不同銀行的房貸方案時，除了新青安貸款的貸款年數、寬限期等條件，另外搭配的一般房貸條件更是比較的一大重點。選擇時，可依據利率高低、是否有額外寬限期、是否需申辦房貸壽險才有利率優惠以及整體開辦費的高低為比較基準。

此外，雖然民營銀行無法申辦新青安，但由於其無單筆貸款額度限制，可申請一筆房貸即可符合需求。而新青安利息補貼於2026年7月到期，期滿後一段式利率可能比民營銀行之首購利率還高，新青安之利息補貼優勢，將隨著利息補貼截止日逐漸接近而慢慢消失。因此，建議大家也可將民營銀行的首購優惠貸款，做為比較方案之一。

房貸並非零成本，量力而為最重要

房貸是實現購屋夢想的工具，但畢竟是一種長期負債，如果沒有做好規劃，也可能帶來沉重的經濟負擔。透過房貸的槓桿效益，能讓你用相對少的資金，買到心儀的房子，但過度借貸也會增加你的經濟壓力。申請房貸前，必須妥善評估自身財務狀況，了解自己的收入、支出、負債比。在選擇房貸時，仔細比較各家銀行的方案。

另外，新青安貸款利息補貼政策將於2026年7月到期，我們無法確定未來政府是否會比照原有條件，提出新的優惠貸款補貼方案。因此，建議於購屋評估時，先以一般利率條件試算，而非直接參考新青安貸款最優利率。如此一來，便能保留買房時之財務餘裕，以免實際申請房貸時，因利率條件不如預期而造成資金上的負擔。

（本文摘自悅知文化《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》，作者：阿宅地產顧問（蕭大立））

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