限貸風暴籠罩預售市場！住展風向球買氣連兩降只剩建商硬撐價格

2024-09-19 10:19 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

銀行房貸限額暴風下，房市買氣放緩。住展雜誌發布最新代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，8月從熱絡黃紅燈轉為穩定綠燈，來客數連兩月下降，但建商成本考量下，議價率仍維持一成內，至於待售量雖然持平，但部分區域銷況已經受挫，尤其投資氛圍濃厚的新竹地區待售量不減反增。

8月住展風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，走升的分數為預售屋推案量，三降為來客組數、成交組數、新成屋戶數，持平的是待售建案個數、議價率，整體分數為51.7分。

8月待售建案數為902案，住展雜誌發言人陳炳辰指出，雖然分數上持平，但以今年來說每個月數十筆結案的步調，已明顯放緩，只比前月減少14筆，僅台北市因為買方資產實力強，保持穩健去化動能，其餘北台灣縣市銷售不再強勢，尤其新竹地區待售案不減反增，當地投資氛圍重，房貸風波明顯有所影響，本以去化舊案就可獲利的盤算，反因沒有新案刺激下，令整體銷況受挫。

議價率仍維持一成以內，建商出於成本考量，且也不到黃河心不死，若先前的獲利尚足以挺過這段危機時刻，價格不輕易讓步，以不二價銷售亦大有案在，短時間內難撼動房價。

觀察供給面，銀行房貸限額除了影響中古屋外，更影響新成屋，北台灣8月新成屋僅推出100多戶，無指標案，與預售案大顯兩樣情。陳炳辰表示，主要新成屋房價高，自備款上資產需更充裕，新青安的嚴查、新版囤房稅皆為干擾，都讓建商推案興致缺缺，加上這波貸款危機持續延燒，買方無錢可貸下，買氣恐怕蕩然無存，預期新成屋的推案將趨每況愈下。

相較之下，8月北台灣預售推案量破1,300多億元，勝過新政府上台的520慶祝行情與329檔期，指標大案以台北市文山區「元利四季莊園」為首，案量約達600億元，其餘如台北市信義區的「國美榕遇」以及新北市新店區的「國揚光河」、三重區的「華固慕川」也有超過50億元量體。

陳炳辰表示，銀行房貸限額暴風半徑逐步籠罩預售市場，需求轉弱，追蹤指標建案平均來客組數每週約27.1組，而平均成交組數每週約3.4組，雙雙呈現連續第二個月下滑，回到年初水位。

事實上，預售市場本就不少同時為成屋的買盤，眼見成屋貸款卡關，無法輕易出手預售，房價偏高下也趁勢歇手觀望，除非像雙北市的文山區與土城區特定新開指標案有其吸引力，其餘要是來不及搭上上半年熱潮舊案，皆明顯有感人氣轉涼。

展望後況，陳炳辰指出，雖然928檔期推案量再創新高，還有不少有意趕在今年底上場的大案，可望讓龍年推案量寫下新猷，但買賣雙方已不同調，包括台北市南港區、桃園市中壢區、基隆市安樂區，與新北市的三重區、中永和區、汐止區等地指標案是否有延推打算，建商動態將透露弦外之音。