房市旺到何時？星展馬鐵英指「科技復甦影響」：央行下半年加碼管制機會高

星展集團15日舉行第3季投資展望記者會，星展集團資深經濟學家馬鐵英認為，台灣科技業復甦推升房市走熱，認為央行對房市選性信用管制措施下半年不會退場，甚至有機會加碼，「例如進一步控管第二套房貸款成數，或是下修高價住宅門檻」，但對房市影響，仍必須看政府政策。

馬鐵英指出，雖然台灣央行的存款準備金率存在調整空間，相較2008年高點還有50個基點（1個基點為0.01個百分點）空間，但存款準備金率對央行是輔助政策，「加碼選擇性信用管制措施的機會，會高於調整存準率」。

如果央行下半年加碼推出選擇性信用管制措施，對房市影響？馬鐵英以2014年到2016年舉例，該段期間，央行同樣有推行選擇性信用管制，但當時台灣房地產反轉主因，仍是政府祭出囤房稅、房地合一稅，加上2015年大陸經濟放緩影響台灣出口、出現總經衰退惡化造成。

因此，對目前台灣房市狂熱的最終表現，馬鐵英認為，台灣央行貨幣政策緊縮但不特別激烈，加上下半年明年受惠科技業復甦，基本面實在不錯，如果期待甚麼措施對房地產市場有影響，則須關注「政府政策」。

至於台灣房市火熱，會旺到何時？馬鐵英分析，觀察台灣這波房價上漲，「與科技復甦有關」，第一，今年台股上漲逾三成寫亞股最好，這波走升，主要反映科技類股上漲以及AI樂觀預期，第二，房價上漲最多地區落在新竹、高雄、桃園等地，接近科技大廠總部或增加布局地區，第三，房市上漲一成，股市與房市資產價格通膨明顯，與科技復甦有相當關連。

馬鐵英認為，AI驅動的科技業復甦預計在下半年持續擴大，包括生成式AI正推動全球資料中心對高效能晶片的需求增加，並帶動個人電腦和智慧型手機的AI整合需求，基於全球主要半導體通常擴張期落至2到3年，此波擴張期去年開始，可望持續到2025年。市場預測，台灣房市也有機會跟著旺到2025年。

因此，房市可能面臨最大風險是在2026年，科技業擴張期轉折時候，假設屆時台灣總體經濟出現轉折、甚至下滑，馬鐵英示警「是否代表房價將出現大幅度調整、房貸違約率上升、信用市場風險增加」，她認為「這是未來1到3年必須關注的風險」。

第二風險，則是川普當選美國總統機率攀高，假設重啟關稅貿易戰，啟動普遍性關稅，又針對中國大陸以外主要貿易夥伴，則必須關注「是否對台灣造成直接影響」。

馬鐵英認為，進入下半年，在總體經濟市場復甦持續、企業營利改善，就業市場收入受影響，加上台灣資金環境仍處寬鬆，對資產形成一定支撐。惟民間對經濟復甦的樂觀預期，已帶來股價和房地產價格的大幅上漲，房屋租金上漲，推升CPI中的房租項目年增率超過2%。

她指出，考慮住房負擔能力的下降，更多潛在買家可能傾向選擇租房，未來幾個月房租可能進一步上漲，增強資產價格對CPI的傳導效應。星展維持2024年台灣CPI預測為2.2%，預計下半年CPI將維持在2%左右。

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