「虛坪改革」改什麼?是否對房價有影響?未來新建案將有2大變化

對於朝向實坪制所提出的「虛坪改革」,在房市各項議題中已討論多年。房市示意圖。報系資料照/記者朱曼寧攝影
對於朝向實坪制所提出的「虛坪改革」,在房市各項議題中已討論多年。房市示意圖。報系資料照/記者朱曼寧攝影

台灣房市特有的虛坪議題,在房價走勢高漲之際,民眾深感一樣的錢,買房只會「愈買愈小」,動輒30%、40%的高設比成為買房時關注重點。內政部為解決問題,再次啟動「虛坪改革」,未來將對新建案有什麼影響?

對於朝向實坪制所提出的「虛坪改革」,在房市各項議題中已討論多年,一直未有實質進展,內政部長林右昌日前提出「虛坪改革」草案,讓虛坪改革往前推進。

虛坪改革改什麼?停車位管委會空間將有變革

過去,建案的法定停車空間被列為「共有部分」,不少建商會將車道登記為公設,因此,無論有沒有購買車位都必須負擔車道公設,除了有買車位的購屋者付了車位的錢,同時要再負擔車道公設外,未購買車位的購屋,同樣也負擔了車道公設。

在最新出爐的虛坪改革草案中,停車空間與居住公設明確劃分,沒買停車位的人不用負擔停車空間,法定停車空間改為「專有部分」,且有獨立權狀,對購屋者來說,負擔變得更加公平合理。

其次,根據現有的免計容積項目規定,包括梯間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等,雖然列為容積免計項目,且免計容積合計不得超過該層樓地板面積的15%。

雖然這些公設並不會占用建物的容積額度,但是,也有部分建商常將以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼、健身房等公共設施,將15%的額度用滿。這也導致市面上的多數建案公設比高居不下,民眾也難有選擇空間。

在改革方案中,也預計修正《建築技術規則》,將原本為應計容積的一般電梯改列為免計容積的項目計算,同時也限縮被列為免計容積的「管委會空間」,以總容積1%為標準,也保障小基地至少20平方公尺的空間需求,不足可補差額,但不得超過100平方公尺。

這也代表,未來社區管委會空間將落在6至30坪,不必要且灌水的公設項目將被刪除。林右昌指出,依照改革方案,預計公設比將可有效降低5至10%初估新建案的住宅公設比可降至25至30%,同樣的購屋金額,民眾買新建案時可享有更多的使用室內坪數

過去,建案的法定停車空間被列為「共有部分」,不少建商會將車道登記為公設。報系資料...
過去,建案的法定停車空間被列為「共有部分」,不少建商會將車道登記為公設。報系資料照。

虛坪改革是否會影響房價?

未來虛坪改革可望解決過去公設灌水的疑慮,不過,是否會對房價造成影響?

吉家網董事長李同榮分析,房市目前處於技術面高檔,總價主導剛需市場,在市場機制運作下,虛坪改革並不會影響市場需求強勁地區的總價,也因此並不影響大部分市場的漲跌,雖然部分市場單價可能微調,但並不造成對整體市場的影響。

另外,全台部分超漲區域的房市總價,也來到剛性需求的天花板,預期未來會有微幅鬆動,不過,公設比降低並不影響到單價的變化,因此若房價有鬆動現象也並非政策影響。

李同榮也強調,內政部虛垀改革已排除需投入龐大人力、物力、財力的實坪制,採取虛坪改革可針對虛坪灌水問題大幅改善,政策值得肯定,實坪制與虛坪改革熟優,其實就取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵,前項政策已訂,後項資訊透明化政策尚待政府更費心思。

(本文出自2024.03.10《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

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