年後房價續漲? 專家曝2情況發生「房市不妙」

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

年假結束,不少專家認為2024年降息循環將啟動,加上有優惠房貸政策、綠色通膨等利多,而且,新政府上任勢必全力拚經濟,認為今年房價會持續走揚。

不過,元宏不動產加值服務平台研究總監表示,目前房市並非一面倒只有利多,包含政府打炒房未鬆手、建商餘屋量大、房市價量背離、景氣未回溫等利空也還在,房價想繼續一路綠燈狂飆並不容易。

更重要的是,高房價已瀕臨民眾負擔臨界點,若持續上漲,將產生「買不起、租不起」、「所得提升太慢,高房價缺乏支撐力」兩大問題,房市反轉機率大升。

陳傑鳴指出,近五年台灣房市受到台商回流、低利率,加上營建成本增加造成的漲價預期心理,民眾紛紛搶買房,也造成全台房價不斷攀高。

根據內政部最新資料顯示,全台六大直轄市房價近五年紛紛大漲2~4成,特別是雙北以外縣市,房價漲勢更是凶猛,台南5年大漲41%、桃園5年大漲40%、高雄5年大漲38%、台中5年大漲35%。

資料來源/元宏不動產加值服務平台
資料來源/元宏不動產加值服務平台

陳傑鳴指出,面對近年急漲的的房價,民眾所得增長完全跟不上房價漲幅,由內政部所發布各縣市民眾買房的購屋負擔資料可發現,2019年第三季六都中還有桃園、台南、高雄房價還在「合理可負擔」,即房貸負擔率小於30%。

但到了2023Q3,六都家戶買房已全面出現負擔能力略低、偏低,甚至在台北、新北、台中,還出現房價負擔能力過低,即房貸負擔率大於50%的狀況。

陳傑鳴表示,過往只有雙北房價高,但如今全台房價狂飆,高房價變成普遍現象,將衍伸兩大問題。

第一、人口集居的都會區 買不起、租不起可能發生

由於民眾選擇居住地點時,是綜合行政資源、就業機會、就學所需、交通便利、醫療資源等幾個方面資源加以綜合考量,但如今資源高度集中在都會區內,等於讓民眾即便厭惡高房價,但依然無法離開這些都會區。

這樣的結果只會造成,買不起房的人越來越多,租屋市場也會因為需求旺盛而租金節節高漲,後續如果房價、租金繼續飆漲,民眾買不起的問題,可能擴大到連租都租不起,政府勢必得再加大管制力道。

第二、缺乏所得支撐 高漲的房價恐缺乏支撐力

房價上漲與維持,需要一定的支撐力道。目前雙北與新竹以外縣市,民眾收入普遍不高,以財政部先前公布的財政部綜合所得稅申報核定統計專冊內的數據就可發現,中南部縣市繳稅單位的平均年所得中位數都僅60~70萬之間。

而近年房價大漲,以如今常見首購總價1000萬元的房子來說,光是自備款2成,就要200萬,這金額中南部一般民眾可能就要不吃不喝約3年,而就算存夠自備款順利買房,高達800萬的房貸,在目前房貸利率約2.1%下,30年本利平均攤還,每個月就要繳約3萬,就算拉長房貸年期到40年,每月房貸負擔也要約2.4萬。

這對年綜合所得60-70萬、平均起來每個月收入不到6萬的中南部民眾來說,如果現在買房,依然近半數所得都要拿去繳房貸,買房能力已有接近極限的狀態,未來若房價續漲恐會有撐不起的狀況。

陳傑鳴指出雖然近年因有台商回流、科技大廠設廠等議題,讓全台各區域房價狂飆,讓民眾也對未來充滿期待,不過,這些美好的願景都需要時間才能實現,如今民眾所得還沒明顯提升下,房價卻出現大漲,後續如果遇到房市反轉,房價高檔買房者將面臨套牢風險。

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