房市混沌不明 新「二低一高」指標成為購屋風向球

台中市北區的文化、教育、商業極為興盛,菁英高等學府林立。記者宋健生/攝影
台中市北區的文化、教育、商業極為興盛,菁英高等學府林立。記者宋健生/攝影

新的一年開始,備受各界矚目的《平均地權條例》修法案推動在即,房市陷入混沌不明。業者指出,在政策面去蕪存菁、去炒房存自用的過濾機制下,購屋條件設定將出現新「二低一高」趨勢,買氣將集中在基期低、供給少,銷售率高的區域。

值得注意的是,總統蔡英文先後在國安高層會議與新年談話中,重複強調以減輕人民負擔為國家四大目標之一,在食衣住行中「住」的部分,以擴大租屋津貼、房貸補貼、社會住宅、加速危老更新改建為施政重點。

已箭在弦上的《平均地權條例》修法,目的在防止炒作抑制房價,雖然防堵了人為炒房,然而屬於經濟面造成房價上漲的因素,包括寬鬆貨幣、物價通膨、建築成本上揚與缺工、土地稀缺,依舊影響著房屋價格。

針對《平均地權條例》修法造成的房市震盪,建築業者提出購屋新「二低一高」趨勢,避開炒作過熱標籤。所謂新「二低一高」分別為房價基期低、供給量相對低,以及區域內多數個案銷售率高。

根據內政部網站公布資料,110年第1季至111年第2季之間,台中市北區的住宅買賣移轉筆數與住宅建造執照總宅數,買賣交易量是供給量的5倍之多,明顯呈現供給不足的情況。

其次,西區的買賣轉筆數則是住宅建造執照宅數的2.3倍。其它如南屯區是0.9倍,西屯區是0.8倍,北屯區是0.4倍。

主要原因在於,北區與西區沒有新重劃區釋出大批開發土地,新屋供給短缺,不論預售市場或二手市場都相對熱絡。

同時觀察北區、西區、西屯、南屯及北屯住宅大樓價格行情,以西屯區的七期、水湳為台中市高標價格領漲區,8字頭成交價已受市場普遍認知,後期進場新案破百萬單價指日可待。

而西區與北屯14期新案,站穩6字頭單價也屢見不鮮。目前尚在5字頭成交價的北區,則是處於中間水位,受到鄰近區域價格上提下推的交互影響下,北區價格具有相對優勢。

回顧近年北區新進場的預售案,包括麗寶「微笑之心」、麗寶「依公園」、澄亦實築的「澄玥」與「澄杏」等案,銷售一路長紅。從內政部登錄交易戶數可得知,上述個案皆有超過七成的銷售佳績,其中,澄亦實築「澄玥」成交均價達每坪46萬元,為區域行情重新定錨。

而去年下半年進場的「達麗冶翠」,即使正面迎擊政府打炒房重拳,憑藉著綠園道首席地位與區域少有的國際設計建築,依然交出亮眼成績單,短短時間已成交159戶,在同期預售新案中名列前茅,高標成交單價每坪56.9萬元,直追忠泰「老佛爺」。

北區房市爆發力,已逐漸被敏銳的建築開發商發掘而搶進購地,或是轉向危老都更開發案,如豪宅建商聯聚建設旗下子公司理仁建設「陝西路新案」、長安建設「忠明路新案」;北部上市建商亞昕建設近百億忠明路大案等,將上演2023年蛋黃區房市一哥爭霸戰。

而近期已進場的磐鈺建設「草間漫漫」,全案僅41戶,6字頭開價與科博草悟道建案看齊,未來北區房價將出現階梯式爬升格局。

台中市建築經營協會市場資訊委員會主委白洪章說,台中市北區的文化、教育、商業極為興盛,菁英高等學府林立,由育德路串連科博館與中正公園形成橫向綠帶環腰,是台中市的一等文教特區。

目前,二手市場上釋出物件少且相當搶手,預售新案更出現供給斷層。預期未來幾年,北區出現新一波危老重建推案潮,可望紓解區域內的換屋需求,房價相對有撐。

由育德路串連科博館與中正公園形成橫向綠帶環腰,是台中一等文教特區。記者宋健生/攝...
由育德路串連科博館與中正公園形成橫向綠帶環腰,是台中一等文教特區。記者宋健生/攝影
台中市110年第1季至111年第2季住宅買賣、建造執照戶數統計。資料來源:內政部...
台中市110年第1季至111年第2季住宅買賣、建造執照戶數統計。資料來源:內政部不動產資訊平台

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