賣厝阿明／二工是什麼？3要點避免房子二次施工

阿方年前簽約一間預售屋，銷售中心表示年後會開始跟各戶討論客變的細節。阿方趁著農曆春節閒閒的時間，仔細研究規劃想客變的地方。

跟建商溝通後才知道約定專用戶的圍牆是用二工的方式，但阿方很好奇，平面圖本來就有畫出圍牆的部分，為什麼要等到二工才做，不一開始就處理。

阿方上網爬文才發現，所謂的「二工物件」就是可能會有違法疑慮的房子，心驚驚會不會有一天被檢舉，牆就要被打掉。

好的，我們進入今天的主題，就是～買房Ｉ注意系列之二次施工篇

這篇我們會先來解釋一下究竟二工是什麼？常見二工有哪些？為什麼要二工？二工的風險？

一一破解大家心裡的謎團

阿明最後會附上3要點，讓各位盡可能避開或是揪出二工物件！

▌二工是什麼？

通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋，而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。

建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後，沒問題才會核發使用執照給建商。建商在取得使用執照後，才會來到正式交屋階段。

而通常建商如果有銷售增建部份，會在取得使用執照後，才會進行二次施工，也就是所謂的「二工」。

▌常見二工有哪些？

常見的二工項目像是：蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房，

早期甚至會有室內做夾層，增加使用空間等。

▌為什麼要二工？

其實理由很簡單，就是想要更多的使用面積，或是提高閒置空間的使用率，讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。

▌二工的風險？

預售屋二次施工或是變更用途可能會變成違建，會依照你的使用內容分成「違規使用」與「違章建築」2種。

「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關，像是蓄水池當作游泳池是用，或是施工圖面上本來是管委會空間，卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途，導致買房民眾權益相關受損。

而「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆，務必要注意。

根據建築法第77條第1項規定，建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。

在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形，會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。

假如被檢舉，屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任，建議在點交驗收時，確認有沒有「二次施工」或「變更用途」的情況，避免交屋後，因為違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。

▌3要點避免房子有二工情況！

Ａ‧直接問代銷人員

最簡單直接的方法，就是在預售現場參觀樣品屋時問銷售人員，建商有沒有可能會二工？

如果有會在哪個區域？會不會是違規建築的狀況？等等。

Ｂ‧確認平面圖

因為預售屋是看不到房子的狀況，沒辦法像成屋一樣，直接到現場對答案，我們要做的是把建商的平面圖跟廣告圖兩個拿來比一比，廣告圖上標示的公設名稱，對應平面圖的位置就要是一樣，如果變成不一樣的空間，就可能是違法的二次施工或是違規使用。

就算是建商在圖示附近註明「僅供參考情境圖」跟合約無關，也不行！照片有游泳池就要有游泳池不可以是消防蓄水池、健身房放5 台跑步機就要有5台。

阿明提醒大家，買預售屋的朋友務必！千萬！要保留所有銷售資料，主動詢問有沒有二次施工的狀況；如果是買新成屋的朋友可以先申請建物測量成果圖，拿去跟建商提供的平面圖對比，有出入的地方要小心注意！

Ｃ‧避免簽署額外協議書

部分建商會透過合約書上的「二次施工同意書」或類似含義的條文讓消費者簽，這邊大家要特別注意，當你簽下這個合約就等同於你同意這個施工。

假設你房子二工的地方日後被民眾檢舉，這時候你可是要自己負擔後續的拆除責任，也很難對建商究責。

事實上很多預售屋會在施工後半段，因為預算或是設計考量，開始變更部分格局，甚至會因為政府的法規修改，也會有二工的狀況，假設你是收到二工通知，記得注意看內容細節，避免變成違建。

最最後再提醒大家，在簽約的時候避免同意建商「二次施工」或是「變更用途」，在交屋驗收要仔細比對建商提供的使用執照跟現況設施有沒有一致，避免後續因為違反建築法規被罰款或是強制拆除的狀況。

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