賣厝阿明/二工是什麼?3要點避免房子二次施工

阿方年前簽約一間預售屋,銷售中心表示年後會開始跟各戶討論客變的細節。阿方趁著農曆春節閒閒的時間,仔細研究規劃想客變的地方。

跟建商溝通後才知道約定專用戶的圍牆是用二工的方式,但阿方很好奇,平面圖本來就有畫出圍牆的部分,為什麼要等到二工才做,不一開始就處理。

阿方上網爬文才發現,所謂的「二工物件」就是可能會有違法疑慮的房子,心驚驚會不會有一天被檢舉,牆就要被打掉。

好的,我們進入今天的主題,就是~買房I注意系列之二次施工篇

這篇我們會先來解釋一下究竟二工是什麼?常見二工有哪些?為什麼要二工?二工的風險?

一一破解大家心裡的謎團

阿明最後會附上3要點,讓各位盡可能避開或是揪出二工物件!

▌二工是什麼?

通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋,而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。

建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後,沒問題才會核發使用執照給建商。建商在取得使用執照後,才會來到正式交屋階段。

而通常建商如果有銷售增建部份,會在取得使用執照後,才會進行二次施工,也就是所謂的「二工」。

▌常見二工有哪些?

常見的二工項目像是:蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房,

早期甚至會有室內做夾層,增加使用空間等。

▌為什麼要二工?

其實理由很簡單,就是想要更多的使用面積,或是提高閒置空間的使用率,讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。

▌二工的風險?

預售屋二次施工或是變更用途可能會變成違建,會依照你的使用內容分成「違規使用」與「違章建築」2種。

「違規使用」為使用執照用途和實際用途並不相關,像是蓄水池當作游泳池是用,或是施工圖面上本來是管委會空間,卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途,導致買房民眾權益相關受損。

而「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆,務必要注意。

根據建築法第77條第1項規定,建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。

在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形,會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。

假如被檢舉,屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任,建議在點交驗收時,確認有沒有「二次施工」或「變更用途」的情況,避免交屋後,因為違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。

▌3要點避免房子有二工情況!

A‧直接問代銷人員

最簡單直接的方法,就是在預售現場參觀樣品屋時問銷售人員,建商有沒有可能會二工?

如果有會在哪個區域?會不會是違規建築的狀況?等等。

B‧確認平面圖

因為預售屋是看不到房子的狀況,沒辦法像成屋一樣,直接到現場對答案,我們要做的是把建商的平面圖跟廣告圖兩個拿來比一比,廣告圖上標示的公設名稱,對應平面圖的位置就要是一樣,如果變成不一樣的空間,就可能是違法的二次施工或是違規使用。

就算是建商在圖示附近註明「僅供參考情境圖」跟合約無關,也不行!照片有游泳池就要有游泳池不可以是消防蓄水池、健身房放5 台跑步機就要有5台。

阿明提醒大家,買預售屋的朋友務必!千萬!要保留所有銷售資料,主動詢問有沒有二次施工的狀況;如果是買新成屋的朋友可以先申請建物測量成果圖,拿去跟建商提供的平面圖對比,有出入的地方要小心注意!

C‧避免簽署額外協議書

部分建商會透過合約書上的「二次施工同意書」或類似含義的條文讓消費者簽,這邊大家要特別注意,當你簽下這個合約就等同於你同意這個施工。

假設你房子二工的地方日後被民眾檢舉,這時候你可是要自己負擔後續的拆除責任,也很難對建商究責。

事實上很多預售屋會在施工後半段,因為預算或是設計考量,開始變更部分格局,甚至會因為政府的法規修改,也會有二工的狀況,假設你是收到二工通知,記得注意看內容細節,避免變成違建。

最最後再提醒大家,在簽約的時候避免同意建商「二次施工」或是「變更用途」,在交屋驗收要仔細比對建商提供的使用執照跟現況設施有沒有一致,避免後續因為違反建築法規被罰款或是強制拆除的狀況。

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賣厝阿明

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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