賣厝阿明/一圖秒懂!買房公設比一比 小心多花很大筆

圖為買房示意圖。 圖片來源/ingimage
圖為買房示意圖。 圖片來源/ingimage

在外面趴趴造看到一堆新建案在孵,不是在整地就是種到一半快收成,這時阿明就想到一個問題,不知道有多少人會受公設比冤枉氣。

購屋人看到美侖美煥預售屋、新成屋時,往往產生衝動購屋的行為,但事後常常引發糾紛,其中是入住後才發現使用空間比預期的小很多。

公設與購屋成本呈正相關,即公設高購屋成本就高,這是大家都知道的,但你們知道所謂公設比在行話裡是包含大公、小公等區塊嗎?

大公是地下室、機電室、消防設備、走道(廊)、門庭等等;而樓梯間、電梯是屬於小公,因此在買房時想要讓錢花得物超所值,就應該精算公設比。

以30坪的老大樓為例,一般來說,公設比多在25%上下,但如果你買到公設比30%的房子,就有高達9坪空間被公設佔去,以每坪30萬來說,多出來的5%公設比,就要多吃掉你45萬元!

而且這還只是一開始的買房成本,房屋入手後每個月的公設維護費用,又是另一筆開銷。

Tips:30坪*30%=9坪,30坪*25%=7.5坪,9坪比7.5坪多出1.5坪,每坪30萬元,30萬*1.5坪等於多付45萬。

現在人講求健身、養生休閒生活,有些大樓看準市場需求,強調附設游泳池、健身房,甚至還有SPA三溫暖的,多元豐富休閒公設聽起來非常吸引人,但建議大家在選擇這類高公設比房屋前,應仔細考量自己未來的使用狀況,是不是確實會頻繁使用到這些設施。

也須留意設施是否有專責的維護單位,像有些中古大樓的管理不佳,到中後期根本沒人管理這些設施器材,造成後續設施使用率低、耗損率高,那這些休閒公設也只是沒必要購屋成本。

阿明還接觸過幾位朋友對於公共設施有一些迷思,誤解公設比高是正常的,因為大樓有很大的中庭花園,其實所謂的中庭花園大多為法定空地而非公設哦,呵呵。

不知道你們是不是有聽人抱怨過,買預售屋卻在交屋後才發現,房子和當時看的樣品屋大小明顯差異,事後看簽訂的契約書內容,才發現公設佔了實際房屋一大部份面積。

其實公設分擔的比例到底多少算合理,目前沒有法源依據,所以大家買房考量使用面積與公共設施比是否適當合理,最重要的是按使用者負擔原則。

阿明幫大家統整常見公設產權爭議,讓大家更明白容易引發糾紛與困擾的地方,例如:中庭花園大部分其實為法定空地(土地部份屬於全體住戶共同持分)卻常被人誤以為是公設面積。而真實要列入公設面積計算的地方,其空間上方必需有大樓本身結構的遮頂,如一樓門庭或地下室。

有些個案還會將小公登記在主建物面積中,這時後就必須看建物測量成果圖,依圖面與建物格局比對,才能確認走道樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

一般來說,地下室公設面積會由全體住戶平均分攤,畫入銷售面積。而這類型大樓地下室大部分都有規劃停車位,地下室公設面積其實由住戶平均分攤,但通常建商銷售時會在公設坪數上加賣車位使用權,這對購屋消費者來說,其實並不算公道!

PS:有門牌號碼的地下室通常有極大比例會是私人產權,所以不會列入公設面積計算。

我想有人會問,到底公設比應該多少才算合理,阿明認為這沒有一定的標準,但一般房屋種類與公設比個人覺得如下:

集合式公寓或透天產品:15%-25%一般住宅華廈:20%-35%

套房及擁有中庭社區式住宅:25%-35%

辦公大樓:30%-40%

附設游泳池、俱樂部等多元化設施的休閒式住宅:35%以上

圖/賣厝阿明提供
圖/賣厝阿明提供

區域觀測站
「金龍風暴」衝擊預售市場!台南人氣重創 大減近三成

「金龍風暴」衝擊預售市場!台南人氣重創 大減近三成

區域觀測站
他想買台中45年大樓被嫌「快成古蹟」 網搖頭:1200萬可看4區新建案

他想買台中45年大樓被嫌「快成古蹟」 網搖頭:1200萬可看4區新建案

房產新訊
「平轉個碗糕!」顏炳立:房市沒有拋售、這情況房價開始跌

「平轉個碗糕!」顏炳立:房市沒有拋售、這情況房價開始跌

賣厝阿明

賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

延伸閱讀

影/「金龍海嘯」濫殺無辜?顏炳立:借換屋之名、行投資之實

影/「金龍海嘯」濫殺無辜?顏炳立:借換屋之名、行投資之實

等斷頭、等房價腰斬 顏炳立:一律送你七個字

等斷頭、等房價腰斬 顏炳立:一律送你七個字

買房踏實但租房自由...她爸爸退休欲找安穩地方休息 網揭利弊

買房踏實但租房自由...她爸爸退休欲找安穩地方休息 網揭利弊

璟都有愛慈善基金會捐贈消防救護車  挹注桃園復興區救護新能量

璟都有愛慈善基金會捐贈消防救護車 挹注桃園復興區救護新能量

相關新聞

賣厝阿明/站在客戶門口30分鐘不敢進去的千萬房產經紀人

賣厝阿明/站在客戶門口30分鐘不敢進去的千萬房產經紀人

賣厝阿明/掌握5步驟 中古屋貸款不卡關

賣厝阿明/掌握5步驟 中古屋貸款不卡關

名人找個家/巨路董座林建國:先求有就好

名人找個家/巨路董座林建國:先求有就好

賣厝阿明/房東必看「退租爭議」』 這篇專家說分明

賣厝阿明/房東必看「退租爭議」』 這篇專家說分明

賣厝阿明/限貸令衝擊 首購、換屋族的最佳購屋時機

賣厝阿明/限貸令衝擊 首購、換屋族的最佳購屋時機

賣厝阿明/想領公益出租補助 別忘這件事

賣厝阿明/想領公益出租補助 別忘這件事

熱門文章

高雄美術館又淹 房價會跌? 專家:問一句話就明白

高雄美術館又淹 房價會跌? 專家:問一句話就明白

最好用遺產稅節稅大招有雷!他賣屋面臨1100萬重稅

最好用遺產稅節稅大招有雷!他賣屋面臨1100萬重稅

「平轉個碗糕!」顏炳立:房市沒有拋售、這情況房價開始跌

「平轉個碗糕!」顏炳立:房市沒有拋售、這情況房價開始跌

2房預售屋「客廳有採光」買不到了? 專家建議多找2類型房子

2房預售屋「客廳有採光」買不到了? 專家建議多找2類型房子

逃命潮真來了? 專家揭「平轉、賠售」物件真相

逃命潮真來了? 專家揭「平轉、賠售」物件真相

土地市場炸裂 專家:第4季住宅將進入當年這段期間

土地市場炸裂 專家:第4季住宅將進入當年這段期間

商品推薦

張旭嵐/居家防颱這樣做 賞屋查漏選「這天」最好

張旭嵐/居家防颱這樣做 賞屋查漏選「這天」最好

賣厝阿明/棟距有多重要?專家揭這兩個「無形的問題」

賣厝阿明/棟距有多重要?專家揭這兩個「無形的問題」

賣厝阿明/買房菜鳥補習班「房事辭典」-自辦都更

賣厝阿明/買房菜鳥補習班「房事辭典」-自辦都更

賣厝阿明/房東收房客違約金 需要申報嗎?

賣厝阿明/房東收房客違約金 需要申報嗎?

名人找個家/笠源科技副總陳建竹 重「家」的感覺

名人找個家/笠源科技副總陳建竹 重「家」的感覺

賣厝阿明/交屋後屋主物品沒有清空 房仲處理也不積極…我該怎麼辦?

賣厝阿明/交屋後屋主物品沒有清空 房仲處理也不積極…我該怎麼辦?

賣厝阿明/小美看房市 台中五、七、八期買房生活圈懶人包

賣厝阿明/小美看房市 台中五、七、八期買房生活圈懶人包

賣厝阿明/打炒房,我想標法拍屋可以嗎?

賣厝阿明/打炒房,我想標法拍屋可以嗎?

賣厝阿明/社會住宅有二種 房東房客要注意

賣厝阿明/社會住宅有二種 房東房客要注意

張旭嵐/限貸令之下 六種購屋者命運大不同

張旭嵐/限貸令之下 六種購屋者命運大不同

賣厝阿明/買中古房為什麼屋齡要斤斤計較?

賣厝阿明/買中古房為什麼屋齡要斤斤計較?

賣厝阿明/買房簽約後 貸款不足怎麼辦?

賣厝阿明/買房簽約後 貸款不足怎麼辦?