賣厝阿明/從3%利率來看20年、30年、40年房貸差異

圖/賣厝阿明提供
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利率走勢漲漲漲,口袋荷包扁扁扁,遇上買房這人生大事,解決完頭期款後,又要面臨房貸利率的煩惱,該怎麼做呢?以下分成三個部分來說明:

1.利率上調?

2.房貸20/30/40年期比較表?

3.如何貸到好方案?

Q1.利率上調?

今年2024年3月央行宣布,睽違2季後再度升息半碼;後續9月祭出了第七波房市管制,號稱史上最嚴格措施,限制貸款成數、寬限期、資格,展現央行打擊投機客與炒房族的決心;連帶銀行可以放款的金額緊縮,房貸市占前二名的兩大指標「臺銀」及「土銀」,第二戶房貸利率已經衝破3%!

目前只剩新青安房貸還有獨享價;購買第二戶利率地板價直接被拉高,最高貸款成數分別是8成以及5成;而且還要排隊等撥款。

Q2.房貸20/30/40年期比較表?

台灣央行的最小升息單位是半碼,也就是0.125%,升息後影響到的利率種類,包括房屋貸款、汽車貸款等,以機動式利率受到的影響較大。那升息後計算房貸,除了銀行會給客戶試算表之外,目前線上有許多工具可以利用,例如內政部不動產資訊平台「房貸利息試算」https://pip.moi.gov.tw/V3/c/SCRC0201.aspx,或是591房貸計算器https://mortgage.591.com.tw/calculator,點擊進入後,手動輸入貸款金額、房貸年利率、貸款年限和寬限期,就可以算出結果。

例如貸款總額1000萬,寬限期0年,單一年利率3%,以自住常選擇的「本金平均攤還」(每月會遞減)計算,不同年期比較表如下:

圖/賣厝阿明提供
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Q3.如何貸到好方案?

由上表可看出雖然貸款年限愈久,每月的還款金額少,壓力小,相對手邊資金運用較靈活,但整體利息卻比20年期利息高出很多。

另外現在房貸利率最低是新青安貸款,目前一段式機動利率(目前利率為1.775%)、二段式機動利率(第1~2年利率為1.565%;第3年利率為1.865%)、混合式固定利率(第1年利率為1.745%;第2年利率為1.845%;第3年利率為1.865%)等;非新青安的一般銀行購屋貸款則是最低2.425%起,通常只有像三師、軍公教、百大企業員工等這種優質客戶,或者成為銀行VIP客戶,才較容易申辦成功。

因此貸款人須衡量自身職業、是否符合首購資格、薪資結構是否可能有分紅股票等額外大筆收入;以及還款能力,若是每月現金流穩定,生活開銷支出較少,可考慮20年房貸強迫自己儲蓄,快速還清貸款;若是家庭支出大,工作收入不穩定,則房貸愈長,心理壓力小,也較能承受未來經濟變動、通貨膨脹的風險!記得還沒簽約前,多多諮詢各家銀行,才能找到最合適的方案!

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