賣厝阿明／流終－售屋業者說照片僅供參考？

裴小姐受現在住的套房空間所困，想換個大一點的格局住，參考網路廣告或是預售屋文宣，發現有部分業者告訴裴小姐照片跟平面圖是僅供參考，實際還是要以現況為主，裴小姐心生疑惑，會不會遇到這種照片很美好實際交屋很骨感，到底業者口中說的『僅供參考』跟『廣告不實』差在哪裡？這樣的說法算不算是遊走灰色地帶？

▌問題解答

照片不可以僅供參考

▌買賣＆租屋通通要注意！

不論是買二手屋、新成屋或是預售屋，一開始民眾僅能從代銷或是仲介提供的廣告DM描述、配置圖及樣品屋作為參考的依據。

在中古屋成屋方面，可能會遇到賣方將房屋租人，租客不給看的狀況；另外像購買預售屋無法實際看屋況，大部分只能從合約、平面圖或是DM做為買房依據，就會發生相信照片換來欺騙的狀況。

租屋同樣也是『不可以』照片僅供參考，以實際物件為主的廣告在招租，就有部分業者會拿精美漂亮的照片吸引租客上門，但卻告知實際要租的是另一間，而那些招租的物件往往跟照片落差很大，千萬要特別注意。

例如，房子前面有小河，結果是阻塞不通的下水道，我家後面有山坡，實際上卻是贓論不堪的廢棄物回收場，我知道這個比喻有點誇張，但就是提醒大家，廣告文宣不能僅供參考…除非你想當正在公民服務的張x菁，講到張小姐他其實對社會有一個很大的貢獻就是把租屋問題檯面化也加速了租賃專法實施與法制化。

▌相關法規

事實上不論是成屋或是預售屋，廣告文宣上所記載的建材品牌、房屋及停車位位置平面圖，都算在契約之一，不得約定「廣告僅供參考」。

①‧《消費者保護法》

根據《消保法》第22條規定，「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。

當消保官接獲廣告不實通報後，會與相關主管單位前往調查，收集訊息及證據，所以一開始業者提供的廣告文宣及平面圖務必保留到最後點交驗收。

如有確認違反《消保法》開罰外，同時也會立案移至公平交易委員會深入調查。

②‧《公平交易法》

近年來公平會針對『房屋廣告不實』開罰的案件屢見不鮮，且以預售屋廣告居多，像是房屋的格局、夾層屋、停車位、分區管制、建築物面積等等，都有可能涉及廣告不實，是情況嚴重性決定裁罰金額，經勸導仍沒有改善，將按次連續處10萬~5000萬以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。

③‧《建築法》

另外像是「平面圖與實際狀況不符合」也是常見的消費糾紛，不少網路上或文宣上刊登廣告的平面家配圖與實際有出入，又或是將機電設備空間、屋突作為室內空間使用，或是廣告有美美的公設健身房，實際卻是三台陽春跑步機，甚至有將消防蓄水池當作戶外游泳池的狀況，造成公設規劃與實際根！本！不！符！合！。

其中提到的「夾層屋」更有可能涉及《建築法》二工相關規定，民眾若發現應向相關主管機關投訴。

▌常見問題

①‧怎麼知道會不會錯買工業宅或是辦公室產品？

除了房屋本身會有遇到廣告不實的狀況，也有部分民眾會發現，建商/仲介在廣告文宣上寫有『全新住宅』、『休閒透天宅』等等，等到消費者實際買下去拿到權狀後，才發現房屋被分在工業區或是商辦大樓等狀況，根本不是一般住家@@

阿明建議大家確認買房前，要求售屋業者提出房屋使用用途證明文件，如果售屋業者無法提供相關證明文件，這時可向建管處或是督發局了解該建案的『法定用途』再決定是否要購買。

②‧廣告算在契約內容一部分嗎？

根據行政院消費者保護委員會《預售屋買賣契約書範本》第 1條規定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」

也就是指，預售屋的廣告文宣寫出的所有內容，就算是建商與消費者簽訂的契約書內容之一。

假如廣告內的公共設施到交屋時沒有施作，就算是建商違約，並不能用「公共設施若有違法，公司保有最終的修改權利」等字樣來規避責任。

③‧買賣或租屋會有合約審閱期嗎？

阿明提醒大家，如果是跟企業買賣租賃不動產，合約審閱期分別為『預售屋五天』『成屋五天』及『租屋三天』，而若是民眾自行處置買賣租賃交易行為，這部份沒有合約審閱期的。

契約審閱權https://54aming.com/articles/b1554d

合約審閱期是建立在定型化契約上的規範，而定型化契約是屬於「企業與個人」簽訂的合約，中古屋的買賣算是個人（屋主）與個人（買方）簽訂的合約，並沒有』合約審閱期，也就是指一旦與賣方/買方簽訂買賣合約後，就不得反悔不買。

在簽訂合約前，記得再三仔細確認，有審閱期務必帶回家看清楚『應記載』與『不應記載』的事項，確認內容或條款是否符合規定。

阿明最後提醒大家，如果在購屋或是租屋時，遇到業者以照片僅供參考推託時，可以將廣告文宣作為日後排解糾紛主張權利的依據，不到交屋塵埃落定的那刻，千萬要妥善保存好所有廣告文宣，參觀樣品屋如果可以拍照也記得拍照存證，方便作為日後交屋的對照參考圖。

購屋時還是要謹慎仔細閱讀買賣契約，確認廣告上標榜的事物的確有寫在買賣契約當中再簽約，才可真正保障自身權利喔！

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