賴正鎰揭5趨勢明年推案減4,000億、房價不會跌

鄉林（5531）集團董事長、全國商總主席賴正鎰今（22）日指出，大量資金追求有限資產下，今年全國推案總銷預估突破2兆元，不過這是營建成本造成房價高漲暴衝的假象，只是「虛胖」，受平均地權條例修法，土建融緊縮影響，建商要先去化已購入土地，預估明年總銷年減2成，4000億，剩下約1.6兆元左右。

至於價格，儘管房貸利率逐步調升，但房價短期不會跌，明年房市「量縮價穩」。

他表示，2023年房市有五大趨勢：

一、景氣回溫，但消費保守，剛性需求為大宗，購屋總價預算控制在1,500萬元以內的產品去化快。

二、房地產微利時代來臨，空間壓縮不利於中小型建商，經營會比較辛苦。

三、政府一旦通過平均地權修例修正案，禁止預售轉約與管制私法人購屋，高資產族群游資將湧入商用不動產。

四、建商延後預售推案，供需失衡加上新成屋價格降不下來，二手中古屋交易看旺。

五、土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，都更合建和危老重建案件更為搶手。

賴正鎰表示，去年底迄今，政府連七道打炒房令，央行更要求銀行將土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，開發商被逼得提早推案，全國推案總銷在上半年就突破兆元。

也因為疫情穩定，加上通膨造成工料雙漲不停，房價上揚的預期心理，Q3之前資金置產情況旺盛，房價漲到歷史高點，但下半年經濟景氣轉差，大家消費趨於保守，房市交易急速冷卻，建商推案也更加慎重。

根據統計，全台今年1-10月累計建物買賣移轉26.6萬棟，較去年同期27.9萬棟衰退5% ；六都累計1-11月買賣移轉22.3萬棟，與去年同期相較衰退幅度達到7％。

另一方面，由於預售市場反應較慢，全台預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8%的小幅成長。在通膨升息、土地與營建成本翻倍推升了總房價，各縣市不動產開發公會也調整並推估今年的預售總銷金額，將首度突破二兆元大關。

房價愈來愈高，六大都會區土地更一地難求，從今年推案區域分佈可以看出，根據各不動產公會會員申報開工資料顯示，六都今年全年推案戶數估10萬2,728戶，較去年微成長3.6%，人口最多的新北市和台中市，因為前幾年推案量大、基期高，今年推案明顯下滑10~15%，而南台灣的台南和高雄挾著台積電（2330）加碼設廠的題材，後來居上推案成長幅度達二~三成以上。

對於明年房市表現，賴正鎰說，美國聯準會和歐洲央行異口同聲明年將縮小升息幅度，可見全球通膨趨緩，升息可望放慢，中國大陸也大幅解封，預估2023年經濟會逐步邁向復甦之路，消費者為求保值，明年還是會照買房，但建商要去化先前已購入土地與餘屋，加上土地價格維持高檔，工料建築成本仍高，減少預售屋或延遲推案，但房價跌的機會不大。

至於推案熱點，他認為，六都依以軌道經濟、科學園區題材掛帥，雙北部份精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊與泰山區；桃園青埔、龍潭科學園區以及台中中科附近西屯、龍井區和烏日高鐵特區；高雄市楠梓產園區，美術館農16特區還有台南安平區與緊鄰南科的善化區，都相當有潛力。

賴正鎰說，升息和打房都不利房市，危及上下游相關產業鏈百萬個家庭生計與整體經濟，他認為打房搞錯方向，建議應多聆聽業者意見，從振興內需經濟、提高國民所得、平抑物價、制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。

此外，豪宅限貸令實施屆滿10年，賴正鎰說，近十年來各地平均房價飆漲三至五成以上，但豪宅限貸總價門檻，卻還在限制北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他縣市4,000萬元，他建議政府應儘速檢討，最好是取消，不然也應該放寬，比如說台北市改為9,000萬元，台中上修到6,000萬元。