獨／明年房市資金更吃緊 八行庫明年底前恐減少逾千億不動產放款

據知情人士透露，央行明年底要驗收國銀不動產總量管制成果，其中，八大行庫先前交給央行的不動產水位下降自主管理報告，明年底合計要減降的規模已超過千億，其中，每家行庫要減降的部位，大約在100億至250億之間，因此，明年房市資金不會比今年寬鬆，只會比今年更緊。

另據公股銀行內部人士透露，現在第二戶房貸幾乎已不可能從公股銀行借得到錢。不具名的人士指出，由於要把有限的放款資金留給明年的首購族，尤其青安房貸不能斷炊，因此八大公股行庫現在不但把非首購的利率全面調高到3%以上，而且很多名下已經有一筆房貸所謂的「第二戶房貸借款人」，行庫給的表定借款利率是3%以上，但即使借款人答應了這個利率，實際上仍借不到錢。

內部人士接著指出，因此這些「第二戶」借款人，都只能轉台到民營銀行借錢，這也使得民營銀行的房貸利率更加水漲船高，現在大多數民營銀行的房貸利率已經拉高到3%以上。

至於大型行庫的首購族客戶，只要不是新青安的專案利率1.775%，幾乎已經全面從2.4%起跳，而且還分成兩種等級，名下雖然沒有房貸，但是已有了一戶房子的民眾，未來的借款利率就比名下沒有房子的民眾還要再更高。

根據本報的調查，名下沒有房子，跟名下已經有房子但無房貸的借款戶，台銀分別為2.335%跟2.885%，土銀分別為2.425%和2.5%，合庫為2.478%和2.968%，第一銀行目前為2.4%和2.5%，還要再往上調，華銀為2.5%跟2.8%。

此外，由於房價鬆動，而且已經有不少蛋白區的地區，尤其是在中南部，已傳出房價下跌10%以上，甚至接近20%，公股金融圈人士對此透露，已經有多家行庫內部下達指令包括鑑價要更嚴格，另外就是關於利率跟手續費，要緊縮講價的空間，這對民眾買房而言，又是兩大利空衝擊。

舉例來說，倘若首購族透過新青安房貸專案借款，買了1200萬的房子，想要取得約當成交價八成，即960萬元貸款金額，倘若銀行對房子的估值，只有1080萬，那麼，這位首購民眾就只能夠得到864萬的貸款，等於該民眾就產生了96萬的資金缺口，必須要自己再多出96萬元，或是想辦法去跟親友周轉借出96萬給賣方，才能順利交屋。

另外一個引人矚目的現象，就是許多中小型建商土建融的最新利率行情，現在已經調高到4%以上。

國銀高層指出，最主要的原因是因為以前公股銀行在土建融市場上面跟民營銀行競爭激烈，也使得利率水準拉低，但現在公股銀行卡在銀行法72條之2的水位已滿，已經沒有餘力去競爭土建融的業務，這也使得民營銀行在土建融市場有更大的定價空間，利率行情最新聽到的已經是來到4%以上，意味著建商借款的成本越來越高。

業界人士則進而預期，建商的借款利率越來越高，利息成本也會直接反映到房價上面，所以儘管央行打房，但是在通膨的效應以及建商的成本越來越高之下，價格恐怕很難降得下來，頂多只有蛋白區的價格會下降。

一家大型行庫主管也指出，以前每個月100億至150億的還款量，現在只剩下還70億到100億，為什麼會如此？主管直言，就是因為以前還會有房貸轉貸到民營銀行去，但是現在民營銀行水位也已快滿了，公股現有的房貸戶也出走無門，難以轉貸，所以未來能夠承作房貸的空間越來越有限。

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