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危老重建注意事項:與建商「合建」比例如何分配才算合理

2022-01-16 13:35:21聯合新聞網 建築安全履歷協會理事長戴雲發

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例) 106年5月10日公布施行,依條例規定逐年遞減之時程獎勵今年(111年)5月12日起將調降至4%,預計至114年5月11日時程獎勵將完全歸零,且依危老條例規定,只有條例施行後五年內申請之重建計畫得依規定減免稅捐,也就是說房屋稅及地價稅的減徵優惠只到今年111年前就結束了,因此建議有意願參與危老重建的地主可把握時間申請,選擇最適合自己的重建方式及信譽優良廠商,讓重建流程能夠快速且順利完成。

▌危老時程獎勵逐年遞減,建議地主可把握時間參與改建。(圖片來源:臺北市建築管理工...
▌危老時程獎勵逐年遞減,建議地主可把握時間參與改建。(圖片來源:臺北市建築管理工程處)

進行重建時須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識,地主可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式,慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建,創造最大的利潤。

「委建」或「全案管理」的風險與優勢:

「全案管理」初期起造人通常為地主本人,經過信託後一般變更為建經公司,重建完成後再變更為地主;而「委建」的起造人為其他第三人,若未來房屋面臨問題,則負擔責任風險的在於起造人身上。

上述兩種方案最後負擔之成本及銷售壓力還是回歸地主本身,但相對的,所有權益價值提升也還是在地主本身。

雖然政府提供了容積獎勵誘因,但蓋房子所需建築成本動輒百萬、千萬甚至上億,部分地主因自有資金不足,轉而透過與建商合建的方式達成舊屋換新屋,改善居住生活品質並享受改建後的增值利益,而所謂的「合建」,即是指土地所有權人提供土地,建商則提供興建資金和專業技術,雙方簽訂合建契約來共同合作興建新房屋。

公平合理的「合建比例」

地主一般會選擇與建商合建,通常是因為改建需要花錢,希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物,而合建比例係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規劃與管銷費用等總成本計算後之結果。其中成本最主要就是建築興建費用,包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用,而建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異,所以新建物規劃設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

與建商合建,首先要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少,如:法定容積率、可申請容積獎勵項目為何,再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規劃設計與建材設備,新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網(俗稱實價登錄)查詢;

建議地主在改建前先多多了解土地開發之相關規定,也要多了解自己所在建物之土地持分面積及土地使用分區,在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。

在合理的分配比例下,應當適度的考慮配合參加重建,否則一昧無理要求只會造成重建的延滯,而合理的合建分配比例可以多請教專業人士,透過詳細的分析說明了解本身的權益;另新建物規劃設計與建材設備可以透過具有相關經驗專業人員,如建築師、不動產估價師、都更顧問公司等提供建築相關專業資訊,以作為與建商洽談合建之良好溝通橋梁,避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

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建築安全履歷協會理事長 戴雲發

戴雲發簡介履歷
學歷: ※國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢
現任職務: ※社團法人台灣建築安全履歷協會理事長 ※台灣省結構技師公會理事 ※台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問 ※中華民國消費者文教基金會房屋委員 ※『國家卓越建設獎』評審委員會施工品質類之評審委員 ※中華民國不動產協進會-建築美學經濟結構安全專業智庫暨評審委員 ※經濟部標準局-土木及建築國家標準技術委員會委員
曾任職務: ※台北縣政府建照審查結構部份之審查結構技師 ※台北縣政府建築工程施工品質管理評鑑委員 ※台北縣政府建築工程施工防救災委員 ※桃園縣政府建築執照預審委員 ※桃園市結構技師公會常務理事 ※台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長 ※中華民國工商建設研究會第三十期會長
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